Maling i sameiet og feil dørlås: ikke medhold (FinKN 2023-129)

Hva saken gjaldt

Kjøperen hadde tegnet boligkjøperforsikring (en forsikring som kan dekke kjøperens kostnader til å forfølge et krav mot selger) hos selskapet i forbindelse med kjøpet av en fireroms endeleilighet fra 2005 i et eierseksjonssameie på Østlandet. Leiligheten ble solgt som den er (uten forbehold om tilstand) for 3 120 000 kroner, med kontrakt datert 18.6.21, og overtatt 15.8.21.

Salgsprospektet opplyste at sameiet hadde iverksatt maling og utbygging av noen av terrassene, og at dette kunne føre til endringer i fellesutgiftene. På årsmøtet 29.6.21, etter at kjøper hadde lagt inn vinnerbudet 8.6.21, ble det vedtatt at hver leilighet skulle betale et engangsbeløp på 42 000 kroner til maling. Høsten 2021 opplevde kjøper dessuten at den elektroniske dørlåsen ikke virket i enkelte tilfeller. Selger forklarte at batteriene måtte byttes oftere i kulde.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper ønsket å kreve prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) fra selger for de to forholdene, til sammen 54 200 kroner, og ba om bistand under sin egen boligkjøperforsikring. Selgers forsikringsselskap avslo reklamasjonen. Kjøperens eget forsikringsselskap avslo deretter videre bistand, fordi det ikke var sannsynlig at kravet mot selger ville føre frem. Forsikringsvilkårene dekker bare kostnader når det er sannsynlighetsovervekt for at kjøper har et krav på grunn av mangler etter avhendingsloven.

Saken for nemnda gjaldt dermed om kjøper hadde rett til videre bistand fra sitt eget selskap. Kjøper mente at selger hadde gitt uriktige opplysninger i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut), blant annet om vedtak som kunne øke felleskostnadene.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda sluttet seg til det. Tre forhold var viktige.

For det første malingskostnadene. Prospektet varslet at sameiet hadde iverksatt maling og at fellesutgiftene kunne endres. Kjøper måtte derfor regne med kostnader til vedlikehold. Om regningen kom som engangsbeløp eller som høyere fellesutgifter, ville neppe påvirket avtalen (avhendingsloven § 3-7). Beløpene var også små i forhold til kjøpesummen.

For det andre dørlåsen. Forholdet var svakt dokumentert, og nemnda så ikke grunnlag for at selger hadde holdt tilbake noe. Det var også tvilsomt om en slik feil ville påvirket avtalen.

For det tredje størrelsen på kostnadene. Etter § 3-9 andre punktum kan en bolig ha en mangel når den er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne vente. De samlede utbedringskostnadene var under 2 prosent av kjøpesummen, og nemnda har i tidligere saker ment at kostnader i den størrelsen ikke er en vesentlig mangel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en boligkjøperforsikring ikke dekker alle krav. Selskapet vurderer først om det er sannsynlig at kravet mot selger vinner frem. Er svaret nei, får kjøper ikke bistand. Nemnda prøver selskapets avslag mot dette kriteriet, og nådde ikke frem her.

Den viser også at et varsel i salgsprospektet om planlagt vedlikehold i sameiet kan gjøre det vanskelig å klage etterpå, selv om beløpet ikke var kjent. Og små kostnader i forhold til kjøpesummen er sjelden nok til å regnes som en mangel.

Kort oppsummert

• Kjøper i en leilighet fra 2005 ble møtt med et engangsbeløp på 42 000 kroner til maling i sameiet og en dørlås som ikke alltid virket.
• Nemnda mente det ikke var sannsynlig at kravet mot selger ville føre frem, blant annet fordi prospektet varslet maling og kostnadene var under 2 prosent av kjøpesummen.
• Selskapet fikk medhold, og kjøper fikk ikke videre bistand under boligkjøperforsikringen.