El-feil og lekkasjer i enebolig fra 1969: delvis medhold (FinKN 2022-481)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1969. Den ble solgt «som den er» for 4 450 000 kroner. Det var laget en verditakst (en enklere takst uten full tilstandsvurdering) og ikke en tilstandsrapport, og takstmannen presiserte at den bare bygde på en overfladisk visuell inspeksjon. Verditaksten gjorde et fradrag på 1 113 180 kroner, som tilsvarer 28 prosent av byggekostnadene.

I egenerklæringsskjemaet (selgers svar på spørsmål om boligen) opplyste selger at nettselskapet hadde kontrollert el-anlegget sommeren 2016, og at et elektrikerfirma etterpå hadde gått gjennom feilene og godkjent anlegget. Selger opplyste også at det var lagt om til trefase strøm. Det ble ikke gitt noen risikoopplysninger om fukt eller sopp i garasjen.

Etter overtakelsen fant kjøperen en rekke forhold: lekkasje på hovedstoppekranen, lekkasjer fra avløpsrør, fuktskader med svartsopp på gipsplater i garasjen, en defekt blandeventil i dusjen, gjentatte tilbakeslag fra toalettet og feil på el-anlegget. Et elektrikerfirma mente at installasjoner i flere rom var sterkt preget av ufaglært arbeid. Noen av feilene var ikke mulig å oppdage før veggene ble åpnet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 536 986 kroner, inkludert 5 000 kroner til takstutgifter, og forsinkelsesrenter. Den største delen, 411 784 kroner, gjaldt el-anlegget og bygningsmessig arbeid for å utbedre det. Kjøperen mente at boligen var i vesentlig dårligere stand enn hun kunne vente.

Selskapet, HDI Global Specialty, hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det avviste kravet og mente at det ikke var påvist noe vesentlig avvik. Etter at sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde vurdert saken, kom selskapet ikke tilbake med nye merknader.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet og fant en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum). Den la vekt på fire ting.

For det første størrelsen. Kjøperen hadde regnet utbedringskostnadene til 531 986 kroner, som er 12 prosent av kjøpesummen. Selskapet bestred ikke det. Bare el-delen utgjorde 9,3 prosent.

For det andre alderen. Boligen var over 50 år, og det er ventet at en slik bolig ikke oppfyller alle dagens krav. Alder alene er likevel ikke nok til å avvise et krav.

For det tredje at feilene gjaldt el-anlegget. Nemnda har tidligere sagt at el-feil veier tyngre enn mange andre feil, fordi ufagmessig arbeid kan gi fare for liv og eiendom. Terskelen for å regne det som en mangel bør derfor ikke være for høy.

For det fjerde opplysningene ved salget. Kjøperen hadde fått vite at anlegget var kontrollert og at feil var utbedret, og ble ikke advart om fukt i garasjen. Da hadde hun ikke grunn til å vente så mange ufagmessige løsninger bare fem år etter kontrollen.

Det talte imot kjøperen at boligen var gammel, at det bare fantes en verditakst, og at fradraget i verdien var stort. Likevel mente nemnda at misforholdet var utvilsomt.

Prisavslaget ble satt til 250 000 kroner, inkludert merverdiavgift og utgifter til fagkyndig bistand, og kjøperen fikk forsinkelsesrenter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en eldre bolig ikke beskytter selger mot alle krav. Når salgsdokumentene forteller at el-anlegget er kontrollert og utbedret, kan kjøperen forvente at det ikke dukker opp mange feil kort tid etterpå.

Den viser også at flere mindre forhold kan legges sammen i vurderingen, men at det er el-feilene som veide tyngst her. Prisavslaget ble halvparten av kravet, blant annet fordi boligens alder og verditaksten begrenser hva en kjøper kan regne med.

Kort oppsummert

• En enebolig fra 1969 hadde ufaglært arbeid på el-anlegget, lekkasjer og fukt i garasjen.
• Nemnda fant en vesentlig mangel, særlig på grunn av el-feilene og opplysningene om kontroll av anlegget.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 250 000 kroner i prisavslag og renter, mot et krav på 536 986 kroner.