Gulvvarme, el-feil og kaffemaskin i hus fra 1984: ikke medhold (FinKN 2025-456)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1984, solgt som den er for 12 550 000 kroner ved kontrakt i desember 2021. Salgsoppgaven beskrev en lys og trivelig bolig med standard hovedsakelig fra byggeåret og noe nyere tid. Gulvvarmen i stue og kjøkken i første etasje var fra byggeåret og ikke i bruk, fordi det var montert varmepumpe. Selger hadde opplyst om en full el-sjekk i 2014. El-anlegget fikk TG 1 (ingen avvik), mens gulvvarmen fikk TG IU (ikke undersøkt), som betyr at det kan være avvik som ikke er avdekket. Kjøkkenet, med integrert kaffemaskin fra 2005, fikk TG 1.

Etter overtakelsen fant kjøperen flere ting. Gulvvarmen i andre etasje fungerte ikke, og termostater i første etasje måtte skiftes. Det var en brannfarlig koblingsboks. Brannvesenet ga et pålegg om feieplattform ved pipen, og kaffemaskinen lakk.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 692 745 kroner. Kjøperen mente boligen var vesentlig dårligere enn forventet, og at selger hadde holdt tilbake opplysninger. Kravet utgjorde 5,5 % av kjøpesummen, og kjøperen mente at salgsoppgaven var laget etter at loven ble endret.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det mente at selger ikke hadde opplevd problemer, at kjøperen hadde reklamert for sent når det gjaldt koblingsboksen og feieplattformen, og at alt var påregnelig ut fra alderen og opplysningene ved salget.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Nemnda la vekt på to ting.

For det første var det ikke sannsynliggjort at selger hadde holdt tilbake noe. Selger opplevde ikke problemer i sin tid, og kjøperen la ikke frem noe som viste det motsatte. Det var dermed ingen mangel etter § 3-7.

For det andre var det ikke en mangel etter det strenge kravet i § 3-9 andre punktum, som bare beskytter mot åpenbare og utvilsomme misforhold mellom pris og stand. Boligen var 37 år ved avtalen, og gulvvarmen var fra byggeåret og ikke undersøkt. Det var påregnelig å måtte utbedre den, og gulvvarmen utgjorde den største delen av kravet. De mindre avvikene ved el-anlegget og kaffemaskinen kunne under tvil være uventede, siden anlegget og kjøkkenet fikk TG 1 og kaffemaskinen var brukt i markedsføringen. Kostnadene var likevel begrensede, og nemnda mente ikke at de sammen gjorde boligen vesentlig dårligere enn kjøperen kunne regne med.

Nemnda pekte også på at det var lovens tekst fra før endringen 1. januar 2022 som gjaldt, fordi budet ble akseptert i desember 2021. Den vurderte ikke hvordan saken ville stått etter den nye loven. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det er en høy terskel for å få prisavslag når bygningsdelen er gammel og opplyst som ikke undersøkt, også når summen er stor. At kravet utgjør 5,5 % av kjøpesummen, er ikke nok alene.

Den viser også at flere små avvik lagt sammen ikke automatisk blir et vesentlig avvik. Nemnda vurderer om boligen samlet sett er klart dårligere enn det kjøperen kunne regne med.

Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 692 745 kroner.

Kort oppsummert

• Gulvvarme fra byggeåret, feil ved el-anlegget, manglende feieplattform og en lekkende kaffemaskin i en enebolig fra 1984.
• Nemnda mente selger ikke hadde holdt tilbake noe, og at avvikene ikke var vesentlige for en 37 år gammel bolig.
• Kjøperen nådde ikke frem, og selskapet fikk medhold.