Brannfarlige el-feil i leilighet fra 1941: delvis medhold (FinKN 2022-798)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fireromsleilighet fra 1941, solgt som den er for 4,7 millioner kroner. Salgsoppgaven opplyste at leiligheten hadde moderniseringsbehov. Tilstandsrapporten ga badet TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og nevnte at sikringsskapet hadde både automatsikringer og skrusikringer. Selger hadde eid leiligheten siden 2011 uten å bo der, og svarte nei i egenerklæringen (selgers eget skjema om boligens tilstand) på om det var utført arbeid på el-anlegget eller kontroll av det.

Under oppussing og riving av kjøkkenet fant kjøper feil ved el-anlegget. Et elektrikerfirma skrev at anlegget så ut til å være utført av ufaglærte. Det var jordet og ujordet utstyr i samme rom, stikkontakter uten jording, ledninger som lå åpent under gulv og lister, og skjulte koblingsbokser. Malingsflak falt ned på downlightene på badet. Ifølge rapporten måtte badet rives for å utbedre anlegget forsvarlig.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 656 398 kroner, som var utbedringskostnadene, med forsinkelsesrente. Kostnadene utgjorde 13 % av kjøpesummen. Kjøper mente at avvikene var uventede, at anlegget hadde vært bearbeidet mens selger eide leiligheten, og at opplysningene fra selger var for svake.

AmTrust, som hadde selgers boligselgerforsikring, avslo kravet. Selskapet mente at man må regne med utskifting av et eldre elektrisk anlegg, at selger ikke kjente til forholdene, og at leiligheten hadde vært utleid hele tiden selger eide den. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold under tvil, og la vekt på boligens alder.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøper delvis medhold. Den kom frem til det slik.

Først så nemnda på om selger hadde holdt tilbake noe. Det var ikke sannsynliggjort at selger kjente til feilene, så saken ble avgjort på et annet grunnlag: om boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med.

Kostnadene var omtrent 13 % av kjøpesummen, og det tallmessige kravet til en vesentlig mangel var dermed oppfylt. Deretter måtte nemnda vurdere om standen var dårligere enn forventet. Her mente nemnda at kjøper kunne legge til grunn at anlegget var oppgradert siden 1941. Både spotlysene i taket og de to typene sikringer tydet på det, og da kunne kjøper vente at arbeidet var gjort fagmessig. Avvikene var forholdsvis grove, flere av dem var brannfarlige og måtte utbedres straks. Sammen med kostnadenes størrelse ga det et klart gap mellom leilighetens faktiske stand og forventningene til en kjøper i den prisklassen.

Selv om nemnda dermed mente at det var en vesentlig mangel, gjorde den et fradrag for standardheving og forlenget levetid. Kjøper får da en nyere og bedre løsning enn det som ble solgt. Prisavslaget ble satt til 325 000 kroner, med forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at alderen på en bolig ikke alene fritar for mangelsansvar. Sekretariatet mente at kjøper måtte regne med gammelt el-anlegg, men nemnda la vekt på at det var synlige tegn til oppgraderinger. Da kunne kjøper forvente at arbeidet var gjort forsvarlig.

Saken viser også hvorfor kravet og beløpet skiller seg. Kjøper krevde full utbedringskostnad, men fikk omtrent halvparten fordi nye løsninger er bedre enn det som ble solgt. Brannfarlige feil og feil som må utbedres straks, veier tungt i vurderingen.

Kort oppsummert

• Feil el-arbeid, blant annet stikkontakter uten jording og åpent forlagte ledninger, ble oppdaget under oppussing av en leilighet fra 1941.
• Nemnda mente at kjøper kunne forvente fagmessig arbeid, og at grove og brannfarlige avvik gjorde det til en vesentlig mangel.
• Kjøper fikk delvis medhold: prisavslag på 325 000 kroner av et krav på 656 398 kroner, etter fradrag for standardheving.