Feil på el-anlegget i eneboligen fra 1963: delvis medhold (FinKN 2022-29)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1963 med tilbygg fra 1998. Den ble solgt «som den er» for 1 650 000 kroner og overtatt i desember 2018. Salgsoppgaven sa at dette var en eldre bolig med vedlikeholdsbehov, og at kjøper måtte regne med kostnader til modernisering. Verditaksten sa også at el-anlegget bare var sett på, ikke målt, og anbefalte en gjennomgang av en autorisert elektriker.

I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han vet) hadde selger svart nei på spørsmål om feil ved el-anlegget, om elektriske arbeider utført av ufaglærte og om samsvarserklæring. Etter overtakelsen viste en tilsynsrapport 30 avvik som måtte rettes av installatør. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) også på at tilbygget ikke var godkjent.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 262 500 kroner, som var prisen på et helt nytt el-anlegg. I tillegg krevde kjøper dekning for utgifter til advokat og forsinkelsesrente. Kravet gikk mot selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger) hos Protector Forsikring. Selskapet avviste kravet. Det mente at selger ikke kjente til feilene, og at boligen ikke var vesentlig dårligere enn kjøper kunne vente.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda kom til et annet resultat på ett punkt.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte spørsmålet i to.

For det første fant den ikke at boligen var vesentlig dårligere enn kjøper kunne forvente. Store deler av huset var fra byggeåret, verditaksten hadde ikke vurdert tilstanden på el-anlegget, og det var gjort et stort fradrag i verdien på grunn av alder. Kjøper hadde heller ikke dokumentert tilbygget eller de øvrige forholdene. Prisestimatet viste dessuten ikke hva de ulike feilene kostet.

For det andre fant nemnda, under tvil, at selger hadde gitt for lite informasjon om arbeider på el-anlegget. Enkle arbeider på kjøkkenet kan en ufaglært gjøre uten at det utløser en plikt til å opplyse. Men feilene gjaldt også manglende jordforbindelse og spotter i stuen, og slike arbeider bør en fagperson utføre. Salgsoppgaven tilsa at arbeidene var gjort mens selger eide boligen. Feil som gir sikkerhetsrisiko regnes normalt som viktige for kjøpsbeslutningen.

Kravet om et helt nytt anlegg fikk kjøper ikke gjennom, fordi det var for dårlig underbygget. Saken var lite opplyst, men nemnda mente selgersiden måtte bære en del av ansvaret for det, siden kjøper ikke kan ha dokumenter om hva som skjedde i selgers eiertid. Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 35 000 kroner, med rente.

Utgiftene til advokat ble ikke dekket. Kjøper hadde boligkjøperforsikring, og nemnda mente da at det ikke var vist noe faktisk økonomisk tap som selger kunne kreves for.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et krav kan nå frem selv om boligen er gammel og solgt med forbehold om vedlikehold. Da må kjøper kunne peke på opplysninger som selger ga, eller ikke ga, om konkrete arbeider. Forbehold om alder gjør det likevel vanskelig å få et stort beløp.

Saken viser også at dokumentasjon veier tungt. Et prisestimat som ikke skiller mellom feilene, gir nemnda lite å bygge på, og resultatet blir et skjønnsmessig beløp langt under kravet. Har du boligkjøperforsikring, kan utgifter til juridisk bistand være dekket der, og da blir de ikke tilkjent fra selger.

Kort oppsummert

• Feil på el-anlegget i en enebolig fra 1963, og et tilbygg som kjøper mente ikke var godkjent.
• Nemnda fant en mangel fordi selger ga for lite informasjon om arbeider på anlegget, men ikke at boligen var vesentlig dårligere enn forventet.
• Kjøper fikk delvis medhold: 35 000 kroner i prisavslag av 262 500 kroner som ble krevd.