Kort svar: Manglende brannskille mellom boenheter kan gi prisavslag, erstatning eller i alvorlige tilfeller heving. Det avgjørende er om boenhetene er lovlige, hvilke brannkrav som gjelder, om vegger, etasjeskiller og gjennomføringer må bygges om, og om boligen kan brukes under arbeidet. Et mindre dokumentasjonsavvik gir normalt ikke heving.
Brannskille handler om mer enn én vegg
Et skille mellom boenheter kan omfatte vegger, etasjeskiller, dører, himling, sjakter, rørgjennomføringer, elektriske gjennomføringer, ventilasjon, trapperom, loft og kjeller.
Feilen kan være manglende brannklassifisert konstruksjon, hull eller utette gjennomføringer, feil dør, felles ventilasjon uten sikring, manglende seksjonering eller ulovlig oppdeling av én bolig.
En brannrådgiver eller annen kvalifisert fagperson bør kartlegge hele skillet. Det er risikabelt å basere kravet på at én gipsplate mangler.
Når er forholdet en mangel?
Etter avhendingslova §§ 3-1 og 3-2 kan det foreligge en mangel når boligen avviker fra avtalen, rimelige forventninger eller relevante offentligrettslige krav.
Kravet står sterkere når:
- utleiedelen ble markedsført som godkjent
- selgeren sa at alle brannkrav var oppfylt
- kommunen eller brannvesenet har gitt pålegg
- to boenheter deler konstruksjoner uten tilstrekkelig sikring
- rømningsvei mangler
- boligen ikke kan leies ut eller brukes som forutsatt
- selgeren kjente tidligere avvik
- tilstandsrapporten ga et uriktig bilde
Kravet står svakere når avviket var tydelig opplyst, feilen er liten og enkelt reparerbar, eller dokumentasjonen kan fremskaffes uten fysiske inngrep.
Selgerens opplysninger er sentrale
Etter § 3-7 kan selgeren være ansvarlig for å holde tilbake kommunal ulovlighetssak, branntilsyn, pålegg, tidligere brannrådgivning, feil ved utleiedel eller manglende rømningsvei.
Etter § 3-8 kan uriktige opplysninger gi mangel. Typiske formuleringer er «godkjent utleiedel», «egen branncelle», «alle offentlige krav oppfylt» eller «lovlig tomannsbolig».
Kjøperen bør sikre annonse, salgsoppgave, plantegning, egenerklæring og kommunale dokumenter.
Hvilke kostnader kan inngå i prisavslaget?
Prisavslaget etter § 4-12 kan omfatte nødvendig brannprosjektering, åpning av konstruksjoner, nye vegg- eller himlingslag, brannklassifiserte dører, branntetting, sikring av rør og kabler, endring av ventilasjon, rømningsvei, elektrisk arbeid, byggesøknad, dokumentasjon og tilbakeføring av overflater.
Det må skilles mellom nødvendig retting, lovliggjøring og frivillig oppgradering. Hvis utleiedelen ikke kan godkjennes, må verdifallet uten lovlig utleie vurderes.
Når kan heving være aktuelt?
Heving står sterkere når boligen er markedsført som tomannsbolig, men bare én boenhet er lovlig, utleiedelen var sentral for finansieringen, kommunen forbyr bruk, omfattende ombygging kreves, familien må flytte ut, eller selgeren kjente problemet.
Heving står svakere når avviket kan rettes raskt og sikkert uten stort brukstap.
Eksempel
Sara kjøper en bolig med godkjent utleiedel. Etter overtakelsen avdekker kommunen at veggen mot hoveddelen ikke er bygget som brannskille, gjennomføringer står åpne og rømningsvindu mangler.
Brannrådgiver beregner nødvendig ombygging til 540 000 kroner. Utleiedelen kan ikke brukes i fem måneder.
Prisavslagskravet står sterkt. Heving må vurderes ut fra boligens samlede verdi, utleiedelens betydning og om rettingen gir en fullgod løsning.
Hva kan du gjøre nå?
Stans utleie dersom sikkerhet eller lovlighet er uavklart. Innhent byggesaksmappe, godkjente tegninger, brannrapport, kostnadsoverslag og verdivurdering med og uten utleiedelen. Reklamer skriftlig før arbeidene starter, og gi selgeren mulighet til befaring og retting.