El-anlegg og rengjøring i leilighet fra 1957: ikke medhold (FinKN 2022-221)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i et borettslag, oppført i 1957. Den ble solgt «som den er» for 1,075 millioner kroner og overtatt i juli 2021. Salgsprospektet sa at leiligheten bar preg av eldre standard og hadde oppussingsbehov, og at borettslaget hadde byttet vinduer og sikringsskap i 2011. Takstmannen beskrev ikke noen synlige skader på bryterne, stikkene eller kablene i noen av rommene. I egenerklæringsskjemaet (selgerens svar på standardspørsmål om boligen) svarte selgeren nei på spørsmål om kjennskap til feil eller kontroll av el-anlegget. Selgeren hadde eid leiligheten siden 2001.

Før overtakelsen fikk kjøperen komme inn og tok med seg faren sin og en elektriker. Bakgrunnen var at hun så mange løse ledninger og deler som virket amatørmessig montert. Elektrikeren fant avvik, og strømmen var koblet fra. Leiligheten var heller ikke rengjort. Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilen) før overtakelsen og holdt tilbake 30 000 kroner av kjøpesummen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde dekket utbedring av el-anlegget, som en rapport anslo til 25 718 kroner, i tillegg til rengjøring og ekstra husleie fordi innflyttingen ble forsinket. Hun mente det ikke var gitt opplysninger om alvorlige avvik, at det hadde vært varmgang i noen kontakter, og at el-anlegget ikke var omfattet av at boligen var solgt som oppussingsobjekt.

Selskapet (selgerens boligselgerforsikring) mente selgeren ikke kjente til feil, at anlegget var fra 1957, og at kjøperen hadde plikt til å undersøke. Selskapet mente også at manglende rengjøring ikke er dekket av forsikringen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. Nemnda slo først fast at saken kunne behandles, selv om selgeren hadde klaget kjøperen inn for forliksrådet. Den saken gjaldt bare tvisten mellom kjøper og selger.

Rengjøring er utenfor forsikringen. Vilkårene sier at boligselgerforsikringen ikke dekker krav om manglende rengjøring. Slike krav må rettes mot selgeren.

For el-anlegget var det tre forhold som veide tyngst. Selgeren hadde sagt at hun ikke kjente til feil, og ingenting tydet på det motsatte. Bildene var av dårlig kvalitet, og det var ikke lagt frem noen fagvurdering av årsaken til misfarging av kontaktene. Løse ledninger kunne skyldes at selgeren hadde tatt ned utstyr ved utflytting, og å slå av strømmen kunne være for å spare penger.

Den viktigste grunnen var likevel kjøperens egen kunnskap (§ 3-10). En kjøper kan ikke påberope noe hun kjente til eller burde kjenne til da avtalen ble inngått. Kjøperen hadde selv sett løse ledninger og amatørmessig arbeid, og hadde måttet ta forbehold eller undersøke nærmere. Selgerens opplysningsplikt gjelder som utgangspunkt ikke forhold som er synlige. Takstmannen kunne heller ikke ha visst mer enn det som var synlig på visningen. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det du selv har sett på visning, normalt ikke kan brukes som mangel senere. Har du sett tegn på feil og likevel kjøpt uten forbehold, står du svakt, selv om du ikke er elektriker.

Den viser også at det er tungt å bevise at selgeren kjente til feil når selgeren benekter det og det ikke finnes annet enn bilder. Til slutt viser den at rengjøring er en sak mellom deg og selgeren, ikke en sak for selgerens forsikring.

Kort oppsummert

• Løse ledninger og amatørmessig arbeid ved el-anlegget i en leilighet fra 1957, sett av kjøperen før kjøpet.
• Nemnda mente kjøperen kjente til forholdene, og at det ikke var vist at selgeren kjente til feil. Rengjøring dekkes ikke av forsikringen.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem.