Arealavvik ved boligkjøp: slik vurderer Finansklagenemnda saken

Hvor ofte kjøper får medhold

Siden januar 2022 har Finansklagenemnda Eierskifte behandlet 72 saker om areal. Det gjelder boligens innvendige areal, tomtens størrelse og spørsmål om rom er riktig oppgitt, for eksempel soverom. I 7 av sakene fikk kjøper fullt medhold, i 34 delvis medhold, og i 31 fikk kjøper ikke medhold. Kjøper fikk dermed helt eller delvis medhold i 57 % av sakene. Nemnda var delt (dissens) i 11 saker, og median for kravet var 300 000 kroner.

Fordelingen over årene er 2022 (16 saker), 2023 (7 saker), 2024 (18 saker), 2025 (22 saker) og 2026 (9 saker så langt).

Tallene gjelder saker som endte i nemnda, ikke alle boligkjøp. De sier ikke hvor ofte areal avviker fra det som er oppgitt, bare hvordan nemnda har vurdert tvistene som ble brakt inn. «Helt eller delvis medhold» betyr at kjøper fikk noe, ikke at kjøper fikk det som ble krevd. Prisavslaget (nedsettelse av kjøpesummen) blir ofte lavere enn kravet, fordi nemnda vurderer hva feilen faktisk betyr.

Når kjøper fikk medhold

Tomt som var mye mindre enn opplyst (FinKN 2022-348). En enebolig fra 1962 ble solgt for 3 150 000 kroner. Det var opplyst at tomten var eiet og var 1658 m², og et kommunalt kart viste usikre grenser med stiplede linjer. Etter oppmåling ble tomten redusert med 448,9 m², altså ca. 27 % av opplyst areal. Kjøper krevde 100 000 kroner i prisavslag og 17 300 kroner til oppmålingen. Nemnda la vekt på at det var en boligtomt, at avviket var stort både i kvadratmeter og prosent, og at det verken i prospektet eller tilstandsrapporten var tatt forbehold om arealets størrelse. Kjøper fikk medhold med et prisavslag på 75 000 kroner og 17 300 kroner til oppmålingen, til sammen 92 300 kroner.

Rom markedsført som soverom (FinKN 2025-11). En andelsleilighet i en bygård fra 1875 ble solgt for 5,1 millioner kroner og markedsført med to soverom. Det ene rommet var målt til 5,01 m². Kjøper krevde 64 478 kroner. Nemnda var i bevismessig tvil, men mente at takstmannens vurdering sammen med bildene i saken sannsynliggjorde at rommet ikke oppfylte funksjonskravet til soverom. Selskapet hadde ikke lagt frem noen egen sakkyndig uttalelse. Kjøper fikk medhold og hele beløpet, som tilsvarte antatte kostnader for å få rommet godkjent. I avgjørelsen står det at tvisten reguleres av avhendingslova slik den lød før lovendringen i kraft fra 1.1.22.

Fellesareal innlemmet i leiligheten (FinKN 2024-1184). En leilighet i et sameie fra 1991 ble solgt for 5 913 000 kroner med opplyst areal på 77 kvm og en bod. Boden var bygget inn i leiligheten, men var rettslig fellesareal. Avviket ble beregnet til 8 kvm, eller 10,4 % av 77 kvm. Kjøper krevde 400 000 kroner i prisavslag og fikk medhold i hele beløpet, i tillegg til erstatning for utgifter til sakkyndig og sakskostnader. Avgjørelsen oppgir at tvisten reguleres av avhendingslova etter lovendringen i kraft fra 1.1.22.

I en sak om en fritidsbolig fra 1974 var tomteavviket 22,8 % av opplyst areal. Kjøper krevde 300 000 kroner og fikk delvis medhold under dissens (FinKN 2022-463).

Når kjøper tapte

Avviket var for lite (FinKN 2022-127). En toroms leilighet fra 1899 sentralt i Oslo ble solgt for 4 350 000 kroner. Det var opplyst 55 kvm, men målingen ga 53 kvm, et avvik på 2 kvm eller 3,64 %. Kjøper krevde 158 182 kroner og pekte på at området er prissensitivt og at takstmannen kunne klandres. Nemnda mente avviket ikke var stort nok til å gi en mangel, og selskapet fikk medhold.

Avviket lå akkurat under grensen (FinKN 2024-97). En leilighet fra 1952 ble solgt for 3,8 millioner kroner med opplyst areal på 102 kvm. Målingene ga 98 kvm, 99,6 kvm og 99,8 kvm, og kjøper krevde 149 020 kroner. Etter lovendringen er areal en mangel når avviket er større enn to prosent og minst én kvadratmeter. Spørsmålet var om desimaler skulle brukes. Flertallet mente hele tall er mest fornuftig, siden arealmåling ikke er helt eksakt og hele tall brukes i praksis og i markedsføringen. Med 100 kvm ble avviket under to prosent, og selskapet fikk medhold. Mindretallet ville brukt desimaler. Avgjørelsen oppgir at tvisten reguleres av avhendingslova etter lovendringen i kraft fra 1.1.22.

Tydelig merknad i salgsdokumentene (FinKN 2022-391). En leilighet fra 1989 i Bergen ble solgt for 2,3 millioner kroner med opplyst areal på 70 kvm. Senere ble arealet målt til 63 kvm, og kjøper krevde 255 556 kroner. Eierskifterapporten hadde imidlertid en merknad om at badet ikke var måleverdig på grunn av takhøyde. Flertallet mente merknaden var tydelig nok og at det ikke forelå en mangel. Saken ble avgjort under dissens, og mindretallet mente at merknaden lå for godt skjult.

Hva som avgjør

• Avvikets størrelse. Både antall kvadratmeter og prosent teller. En liten bolig tåler forholdsmessig mindre avvik enn en stor.
• Om avviket kan måles sikkert. Når målingene spriker, som i FinKN 2024-97, kan små forskjeller avgjøre saken. Kjøper må sannsynliggjøre avviket.
• Hva som ble opplyst. Forbehold om måleverdighet eller usikre grenser påvirker hva kjøper kunne forvente. Manglende forbehold, som i FinKN 2022-348, taler for kjøper.
• Hvilken type areal det gjelder. Tomteareal, innvendig areal og antall soverom vurderes etter hver sine regler.
• Dokumentasjon og utmåling. Rom som ikke oppfyller kravene må påvises med sakkyndig vurdering. Prisavslaget følger som regel kostnaden ved å rette opp eller verdireduksjonen.

Kort oppsummert

• Av 72 saker fikk kjøper fullt medhold i 7, delvis medhold i 34 og ikke medhold i 31, altså helt eller delvis medhold i 57 % av sakene.
• Kjøper får oftest medhold når avviket er stort, dokumentert og ikke dekket av forbehold.
• Små avvik, målinger som spriker og tydelige merknader i salgsdokumentene gir oftest ikke medhold.