Tomt 8,5 prosent mindre enn oppgitt, fritidsbolig: ikke medhold (FinKN 2022-334)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 1968 med eid tomt. Den ble solgt «som den er» for 640 000 kroner ved kjøpekontrakt i januar 2019. Salgsoppgaven oppga tomtearealet til 2 245 kvadratmeter. Samtidig sto det i beskrivelsen av tomten at arealet var noe usikkert, fordi ett grensepunkt bare var tegnet inn på skjerm og et annet kunne ha en avstandsfeil. Avvik på arealet kunne derfor forekomme. Arealet var hentet fra det offentlige eiendomsregisteret (matrikkelen). Tomteverdien ble satt til 230 000 kroner.

I 2019 mistenkte kjøper at en nabo brukte deler av tomten som sin egen, og ba kommunen måle opp eiendommen. Oppmålingen viste et mindre areal. Kjøper reklamerte i august 2020 på et arealavvik på omtrent 191 kvadratmeter, tilsvarende 8,5 prosent av det oppgitte arealet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper mente at tomten var vesentlig mindre enn opplyst, og at det var gitt mangelfulle og uriktige opplysninger. Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 20 000 kroner, basert på en rapport om verditap. I tillegg krevde kjøper dekket 11 250 kroner til taksering, andre saksutgifter og forsinkelsesrente.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at tomten ikke var vesentlig mindre enn kjøper kunne regne med, at ingen hadde opptrådt særlig klanderverdig, og at kjøper subsidiært hadde reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Kjøper fikk ikke medhold. Selskapet fikk medhold, og kjøper nådde ikke frem med kravet. Avgjørelsen var enstemmig. Nemnda mente kjøper hadde reklamert i tide, men at kravet likevel ikke førte frem:

• Avviket var ikke stort nok. Etter loven er utvendig areal bare en mangel hvis det er vesentlig mindre enn opplyst, eller selger har opptrådt særlig klanderverdig (§ 3-3). Nemnda mente 8,5 prosent er mindre enn det en kjøper normalt må akseptere. Det ble også lagt vekt på at det gjaldt en eldre fritidseiendom, at en takstmann ikke så at bruken av tomten ble begrenset, og at salgsoppgaven varslet usikkerhet om arealet.
• Ingen kunne bebreides. Selger hadde handlet i god tro og hentet arealet fra det offentlige registeret. Det var ikke vist at selger visste at tallet var feil. Megleren hadde oppgitt det arealet kommunen selv hadde registrert.
• Feil kart endret ikke bildet. Det uriktige kartet som fulgte salgsdokumentene, inneholdt ikke opplysninger om areal, og den øvrige informasjonen pekte ut riktig eiendom.

Nemnda så heller ikke at det var gitt opplysninger som kunne ha påvirket avtalen (§ 3-7), at noe var uriktig (§ 3-8), eller at det forelå et vesentlig avvik fra det kjøper kunne regne med (§ 3-9 andre punktum).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Arealer i matrikkelen er ikke alltid presise, særlig utenfor byer og tettsteder. Står det i salgsoppgaven at arealet er usikkert, blir det vanskeligere å hevde at et avvik er en mangel. Et avvik på under en tidel regnes normalt ikke som vesentlig.

Kjøper som mistenker at tomten er mindre enn oppgitt, kan la kommunen måle opp. Men bare et stort avvik, eller at selger har opptrådt særlig klanderverdig, gir krav.

Kort oppsummert

• Tomten på en fritidsbolig fra 1968 viste seg å være om lag 191 kvadratmeter mindre enn oppgitt, 8,5 prosent.
• Nemnda mente avviket ikke var vesentlig, og at ingen hadde opptrådt særlig klanderverdig.
• Kjøper fikk ikke medhold, og nemnda var enstemmig.