Hageflekk og bod i leilighet fra 2005: delvis medhold (FinKN 2022-184)

Hva saken gjaldt

Saken gjelder en leilighet oppført i 2005, kjøpt for 9,3 millioner kroner. Kontrakten er fra juni 2016, og kjøperen overtok i august 2016. Kjøperen hadde tegnet en boligkjøperforsikring, en forsikring som skal dekke kjøperens kostnader og bistand hvis boligen viser seg å ha mangler. I denne saken er forsikringsselskapet derfor kjøperens eget selskap, ikke selgerens.

Salgsprospektet omtalte leiligheten med markterrasse, egen hage og en redskapsbod i hagen. Et oversiktsbilde viste leiligheten og en større del av hagen ringet inn i rødt, med boden innenfor. Vedlegget til prospektet viste hele hageflekken i gult. En stripe langs veggen var skravert med sorte streker, og teksten sa at leiligheten hadde eksklusiv bruksrett til uteareal langs fasaden. Verdi- og lånetaksten sa at seksjonen hadde eksklusiv bruksrett til hageparsell med platting, plen, bed og hagebod. Selgeren svarte nei på spørsmål om rettigheter som kunne endre bruken av eiendommen.

I 2020 fikk kjøperen beskjed fra styret om at hun ikke hadde eksklusiv rett til hele området og at boden var ulovlig oppsatt. Etter en tvist med sameiet fikk hun bekreftet retten til det skraverte området, og boden fikk stå. Kjøperen hadde fått advokatutgifter. Kjøperen meldte saken til selskapet i august 2020, og det ble reklamert (meldt fra om feilen) til selgeren i september 2020.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Selskapet avslo videre bistand i mars 2021, og kjøperens klage til selskapets interne klagenemnd førte ikke frem. Kjøperen mente hun hadde fått uriktige opplysninger om bruksretten, og at hun ikke burde sitte igjen med kostnadene. Hvis kravet mot selgeren var tapt på grunn av foreldelse (at fristen for å kreve noe er gått ut), krevde hun erstatning fra selskapet.

Selskapet mente det ikke var noe avvik fra det som var opplyst, at den skraverte skissen var vedlagt, og at kravet mot selgeren uansett var foreldet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda sluttet seg til at det var sannsynlig at kjøperen hadde et krav mot selgeren. Prospektet, kartene og taksten ga til sammen inntrykk av at bruksretten omfattet hele hagen frem til boden. Megleren hadde selv lagt det til grunn. Dette var misvisende opplysninger (§§ 3-7 og 3-8).

Samtidig mente nemnda at selskapet ikke plikter å gi bistand i en sak som med stor sikkerhet er foreldet. Foreldelsesfristen ble ifølge selskapets egen redegjørelse først ute i slutten av august 2021, etter at selskapet hadde avsluttet saken i mars 2021. Kjøperen hadde derfor rett til bistand fram til august 2021. Avslaget i mars 2021 var urettmessig, og det ga delvis medhold.

Erstatning ble likevel ikke tilkjent. Nemnda pekte på at selskapet trolig hadde ansvar, siden ansvaret for en profesjonell part er strengt. Men det kreves også dokumentert tap og sammenheng mellom tapet og selskapets opptreden, og begge deler var svakt belyst. Nemnda hadde ikke tatt stilling til hvor stort mangelskravet mot selgeren var, kravet om verditap var mangelfullt dokumentert, og omfanget av advokatarbeidet var uklart. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en boligkjøperforsikring gir rett til bistand så lenge kravet mot selgeren er sannsynlig og ikke foreldet. Fristene løper mens saken behandles, og et avslag som viser seg å være feil, kan gi selskapet ansvar.

Det viser også at et krav om erstatning må dokumenteres. Nemnda understreket at avgjørelsen ikke hindrer at kravet forfølges videre.

Kort oppsummert

• Kjøperen trodde hun hadde eksklusiv bruksrett til hele hagen og boden, men retten gjaldt bare en stripe.
• Nemnda mente kravet mot selgeren var sannsynlig, og at selskapets avslag i mars 2021 var urettmessig fordi kravet den gang ikke var foreldet.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Erstatning ble ikke fastsatt, fordi tapet var for dårlig dokumentert.