Kjeller ikke seksjonert til leiligheten: delvis medhold (FinKN 2023-148)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toetasjes eierseksjonsleilighet i en bygning fra 1951, seksjonert i 1981. Den ble solgt «som den er» for 4,57 millioner kroner. Salgsoppgaven oppga et areal på 121 kvm, hvorav 53 kvm var kjeller. Den sa åpent at kommunen ikke hadde godkjent kjelleretasjen, og at kjellerstuen og to soverom i kjelleren ikke var i tråd med byggereglene. I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) svarte selgeren nei på spørsmål om manglende tillatelser.

Etter at kjøperen hadde fått budet akseptert 26.10.21, fikk kjøperen seksjoneringsdokumentene fra 1981 og en avtale mellom sameierne fra 2001. Kjøperen oppdaget da at store deler av kjelleren tilsynelatende ikke var en del av seksjonen. Det var et avvik på 47 kvm. Arealet var fellesareal som seksjonen bare hadde fått en eksklusiv bruksrett til. Kjøperen overtok likevel boligen og holdt tilbake 250 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 400 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), som var anslått verditap, og 120 797 kroner i erstatning for utgifter til juridisk bistand. Til sammen var kravet 520 797 kroner. Kjøperen viste til at boligen var solgt med areal som ikke tilhørte den, og at en tidsbegrenset bruksrett drar ned prisen i markedet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avslo kravet. Det mente sameiet var enig om at seksjonen eide kjelleren, så det var intet arealavvik. Kjøperen hadde dessuten akseptert at kjelleren ikke var godkjent for varig opphold, og hadde ikke forsøkt å få boligen reseksjonert (delt opp på nytt, slik at kjelleren blir en del av seksjonen). Selskapet mente det heller ikke var noe verditap.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen delvis medhold. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at det var gitt mangelfulle opplysninger. Nemnda tiltrådte det i hovedsak, og la vekt på tre forhold.

For det første at selgeren svarer for meglerens feil. Megleren hadde seksjoneringsdokumentene halvannen måned før budaksepten. Når en vanlig kjøper klarte å se at kjelleren ikke var seksjonert, skulle en profesjonell megler ha sett det. Selgeren regnes derfor som å ha kjent til det megleren burde ha oppdaget (§ 3-7).

For det andre at opplysningen var viktig. Salgsoppgaven sa noe om at kjelleren ikke var godkjent, men ikke om eierforholdet. En tidsbegrenset bruksrett gir en mer usikker rettsstilling enn full eierrådighet. Selgeren hadde ikke bevist at feilen ikke påvirket avtalen.

For det tredje beløpet. Nemnda mente den ikke hadde grunnlag for å fastsette prisavslaget. Begge meglervurderingene egnet seg dårlig. Den ene bygget på uriktige forutsetninger, og den andre gjaldt en oppusset leilighet under videresalg. Utmålingen avhenger dessuten av om boligen kan reseksjoneres, og de andre sameierne hadde sagt nei. Nemnda tilkjente 75 000 kroner i erstatning for advokatutgiftene, siden kravet på 120 797 kroner var meget høyt. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det å opplyse om at et areal ikke er godkjent, ikke er det samme som å opplyse om at du ikke eier det. Kjøpere legger vanligvis stor vekt på eierskap. Manglende opplysninger fra megleren kan gi krav mot selgeren.

Saken viser også at retten til erstatning for utgifter til juridisk bistand er begrenset til det som er rimelig og nødvendig. Et kjent mangelforhold betyr ikke at prisavslaget blir fastsatt uten dokumentasjon. Kjøperen må kunne vise hvor stort verditapet var da boligen ble overtatt.

Kort oppsummert

• Kjelleren på 47 kvm var ikke seksjonert til leiligheten, bare en tidsbegrenset bruksrett.
• Nemnda mente megleren ga ufullstendige opplysninger, og at selgeren svarte for det.
• Kjøperen fikk delvis medhold: mangel og 75 000 kroner i erstatning, men prisavslaget ble ikke fastsatt.