Trimrom uten hoveddel-status og soverom: delvis medhold (FinKN 2026-829)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2008 med hybel i underetasjen. Den ble solgt «som den er» for 7,1 millioner kroner ved kontrakt fra februar 2019 og overtatt i april 2019. Salgsprospektet sa at trimrommet i underetasjen var en del av hoveddelen, og oppga to soverom i hybelen. Selger hadde i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) skrevet at hybelen var godkjent ved ferdigattest fra 2009. Tilstandsrapporten opplyste at en opprinnelig bod var gjort om til soverom og at en stor bod ble brukt som trimrom.

Flere år etter overtakelsen reklamerte kjøperen (meldte fra om mangler) på flere forhold. Det viste seg at trimrommet ikke hadde intern forbindelse til resten av boligen og derfor etter kommunens forklaring var tilleggsdel, ikke hoveddel. Ett soverom i hybelen var heller ikke godkjent for varig opphold.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde til sammen 1 095 956 kroner (prisavslag eller erstatning) for sju forhold: å gjøre boden til hoveddel, flytting av bad, søknad om soverom, radon, gulvvarme, miniventilator og økte strømutgifter.

Boligselgerforsikringen (forsikring selger har tegnet, som kjøper kan kreve mot) avviste alt. Selskapet mente at radon, gulvvarme og miniventilator var forlikt i 2021, at kravene var reklamert for sent eller foreldet, og at trimrommet ikke var ulovlig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda gikk gjennom hvert forhold.

Radon var reklamert for sent. Det var opplyst ved salget at det ikke var målt radon, og kjøperen reklamerte først cirka tre og et halvt år etter overtakelsen. Kjøperen har plikt til å undersøke eiendommen etter overtakelsen (§ 4-9 og § 4-19).

Gulvvarmen var ikke en mangel. Feilene skyldtes elde og slitasje, tilstandsrapporten sa at varmekilder ikke var testet, og det var ingen holdepunkter for at selger visste noe (§ 3-7, § 3-8 og § 3-9 andre punktum). Miniventilator og strømutgifter gjaldt fukt som var forlikt i 2021, og oppgjør med endelig virkning stenger normalt for nye krav.

Trimrommet var en mangel. Å bruke boden som trimrom var ikke søknadspliktig, men prospektet sa at rommet var hoveddel, og det var ikke riktig. Selger må bevise at en feil opplysning ikke påvirket avtalen, og det gjorde han ikke. Hva som er hoveddel og tilleggsdel har betydning for verdien.

Soverommet var også en mangel. Reklamasjonen kom samme dag som kjøperen ble klar over forholdet, og opplysningen om at soverommet var godkjent, var uriktig (§ 3-8). Utbedringen var et søknadsgebyr på 3 914 kroner.

Prisavslaget for de to manglene ble skjønnsmessig satt til 200 000 kroner (§ 4-12 første ledd), med forsinkelsesrente. Kravet om erstatning førte ikke frem (§ 4-14).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser hvor viktig det er å melde fra raskt. Radon og gulvvarme falt bort på grunn av tiden som gikk, og fukt fordi den var forlikt tidligere. Den viser også at riktig angivelse av hoveddel og godkjente rom kan ha verdi, slik at en feil kan gi prisavslag selv om rommet kan brukes som før.

Kort oppsummert

• Av sju krav førte bare to frem: trimrommet som ikke var hoveddel og et soverom uten godkjenning.
• Radon var for sent reklamert, gulvvarmen var elde, og fukten var forlikt i 2021.
• Kjøperen fikk delvis medhold og 200 000 kroner i prisavslag. Avgjørelsen var enstemmig.