Arealavvik i tomannsbolig fra 1951: ikke medhold, dissens (FinKN 2022-865)

Hva saken gjaldt

Boligen var bygget i 1951 og ble solgt som den er for 19,55 millioner kroner. Kjøper overtok i mai 2021. Salgsprospektet kalte den en hel tomannsbolig med utleiedel, mens selgeren i egenerklæringen skrev at den var bygget om til enebolig med utleiedel i 1995. Første etasje var oppgitt til 102 kvm, hvorav 38 kvm var utleiedel. Hele boligen var oppgitt til 244 kvm P-rom (primærrom, altså rom til daglig bruk).

Kjøperen hadde kjøpt sammen med foreldrene sine, og planen var å tilbakeføre boligen til en tomannsbolig der de kunne bo hver for seg. Under renoveringen sent på høsten 2021 ble første etasje kontrollmålt til 93 til 94 kvm P-rom. Partene ble etter hvert enige om at riktig areal var 95 kvm.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 560 961 kroner, pluss forsinkelsesrenter. Han mente at opplysningene om arealet var uriktige (avhendingsloven § 3-8). Avviket var 4,86 % av boenheten kjøperne skulle bo i, og han hadde sagt fra om seksjoneringsplanene til selger og megler før kjøpet. Han mente også at både selger og takstmannen var å bebreide.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), mente avviket måtte regnes av hele boligens areal. Da var det bare 2,2 %. Selskapet sa også at selger først fikk vite om planene etter kjøpet, og at selger ikke kjente til noe avvik. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Et flertall på to medlemmer tiltrådte i hovedsak sekretariatets begrunnelse. Flertallet gikk ut fra at avviket kunne være 4,86 %, slik kjøperen hevdet. Likevel var det ikke stort nok til å være en mangel. Tre ting talte mest.

Boligen var solgt som én enhet, selv om prosenten var regnet ut fra den ene planlagte boenheten. Boligen lå i et populært område, men hadde en tomt på omkring 880 kvm. Og på grunn av den skriftlige saksbehandlingen fant flertallet ikke grunnlag for å si at selger var uaktsom eller at takstmannen var grovt uaktsom. Sekretariatet hadde pekt på at selgere som hovedregel kan stole på takstmannens målinger, og at en tidligere sak om en hybel ikke ga mangel for et lite avvik.

Ett medlem var uenig. Mindretallet la vekt på at prospektet kalte boligen en tomannsbolig, og at selger og megler måtte vite at kjøperen ville bruke den slik. Avviket måtte da regnes ut fra første etasje og underetasjen, altså i underkant av 5 %. Mindretallet la avgjørende vekt på den høye kvadratmeterprisen og at feilen gjaldt hovedetasjen i den nye enheten, og mente det var en mangel. Avgjørelsen er avgitt under dissens.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Et arealavvik regnes som hovedregel ut fra hele boligens areal. Er boligen stor, tåles et noe større avvik. Kjøperens egne planer for boligen teller først når selger eller megler kjente til dem, og i en skriftlig sak kan det være vanskelig å vise. Saken viser også at en uttalelse fra megleren kunne hjulpet, siden sekretariatet savnet en slik.

Kort oppsummert

• Første etasje viste seg å være 95 kvm, ikke 102 kvm som opplyst. Kjøperne ville dele boligen i to.
• Flertallet mente avviket var for lite for en bolig av denne størrelsen, og fant ikke uaktsomhet hos selger eller takstmann.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Ett medlem ville gitt medhold (dissens).