Arealavvik på 3,6 % i leilighet fra 1899: ikke medhold (FinKN 2022-127)

Hva saken gjaldt

Boligen var en selveierleilighet med to rom, bygget i 1899 og modernisert i 2013. Den lå sentralt i Oslo og ble solgt uten forbehold om tilstanden for 4 350 000 kroner. Kjøperen overtok i 2018.

Salgsprospektet og tilstandsrapporten oppga at leiligheten hadde 55 kvadratmeter P-rom (primærrom, altså de rommene som er egnet til opphold, som stue, soverom og kjøkken). Da kjøperen senere skulle selge videre, ble arealet målt på nytt. Takstmannen kom til 53 kvadratmeter, og en kontrollmåling ga samme resultat. Avviket var 3,64 prosent.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 158 182 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). I tillegg ble det krevd 5 975 kroner for dokumentavgift som var betalt ved kjøpet, og forsinkelsesrenter. Kjøperen pekte på at leiligheten lå i et område med svært høye kvadratmeterpriser. Leiligheten hadde dessuten bare enkle, rektangulære rom, så den skulle være lett å måle. Kjøperen mente også at takstmannen var å bebreide for feilen.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikringen selgeren har tegnet, og som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Selskapet mente avviket var for lite, og at det hadde begrenset betydning for prisen i markedet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatets vurdering. Sekretariatet er nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør. Tre forhold veide tyngst.

For det første størrelsen på avviket. Nemnda så på en tidligere sak som lignet, og som var regnet som et grensetilfelle. Avviket her var mindre, og sekretariatet kjente ikke til at et avvik under 4 prosent hadde ført til mangelsansvar i tidligere avgjørelser. En liten leilighet tåler riktignok mindre avvik enn en stor, men det endret ikke bildet.

For det andre spørsmålet om skyld. Når en takstmann har målt feil, kan det gi kjøperen et sterkere krav. Men her var det uklart hvorfor feilmålingen skjedde. Da kan ikke ansvaret bygges på at noen var å bebreide.

For det tredje at kjøperen ikke la frem noe nytt i klagen til nemnda som ga grunn til en annen vurdering. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et lite arealavvik ikke automatisk er en mangel, selv i et dyrt område. Nemnda ser på hvor stort avviket er i forhold til hele arealet. Den ser også på om det finnes forhold som gjør feilen mer klanderverdig.

Vil du få gjennomslag for at en feilmåling er en mangel, hjelper det å kunne forklare hvorfor målingen ble feil. Hvis årsaken ikke er belyst, veier skyldspørsmålet lite.

Kort oppsummert

• Leiligheten ble oppgitt til 55 kvadratmeter, men målte 53. Avviket var 3,64 prosent.
• Nemnda mente avviket var for lite til å være en mangel, og årsaken til feilmålingen var uklar.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen fikk ikke prisavslag.