Ulovlig innbygd svalgang og dårlig terrasse: delvis medhold (FinKN 2024-1174)

Hva saken gjaldt

Boligen var en selveierleilighet med tre rom i et terrassehus i Østfold, oppført i 1989 og solgt som den er for 4,5 millioner kroner. Salgsoppgaven opplyste at den tidligere utvendige svalgangen var bygget inn og gjort til en del av boligen, og at leiligheten hadde motorisert markise. Det var utstedt ferdigattest, og tilstandsrapporten ga terrassen TG 1 (best mulig tilstandsgrad). I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut) svarte selgeren nei på spørsmål om manglende tillatelser og om bruksendring eller utbygging av boligen.

Etter overtakelsen reagerte kjøperen på at den innbygde gangen var kald og trekkfull. Kjøperen fant etter hvert ut at innbyggingen var søknadspliktig, men aldri var søkt om eller godkjent. Rapporter fra fagfolk beskrev store avvik, særlig for brannsikkerhet: brennbar isolasjon under gulvet og vegger og dører mot fellesarealet som ikke tilfredsstilte brannkravene. Kjøperen mente også at terrassene i sameiet hadde lekkasjer og råtne bord, at det var gjort ufaglærte elektriske arbeider, og at markisen ikke dekket alle vinduene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde først at kjøpet ble hevet. Subsidiært (som alternativ) krevde kjøperen prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnadene, i tillegg til erstatning for kostnader i saken på 269 225 kroner og forsinkelsesrenter.

HDI, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravene. Selskapet mente opplysningene var riktige og at forholdene samlet ikke var et vesentlig avvik fra det en kjøper kan vente. Det viste til at selgeren trodde innbyggingen kunne gjøres uten søknad, og at flere andre leiligheter hadde gjort det samme. Om markisen mente selskapet at det var reklamert for sent, fem måneder etter overtakelsen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda la vekt på tre forhold.

For det første mangelen. Nemnda mente at selgeren hadde gitt mangelfulle opplysninger etter § 3-7 og § 3-8, og at det var en vesentlig mangel etter § 3-9 andre punktum, både ved terrassen og ved innbyggingen av arealet. Om markisen fant sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) at kjøperen hadde reklamert for sent.

For det andre hevingen. Nemnda fant vurderingen vanskelig, særlig fordi forholdene på selgersiden var klanderverdige. Likevel mente nemnda at kravet til et vesentlig avtalebrudd i § 4-13 ikke var oppfylt. Det tyngste var at et prisavslag kan gi en tilstrekkelig reaksjon på kontraktsbruddet.

For det tredje beløpet. Kjøperen hadde godtgjort at prisavslaget burde være noe høyere enn sekretariatet hadde lagt til grunn, blant annet etter en ny uttalelse fra en takstmann. Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 500 000 kroner, inkludert kostnader til sakkyndige rapporter. Kravet om erstatning for kostnader i saken var for høyt. Nemnda tilkjente bare rimelige og nødvendige kostnader, 100 000 kroner, og forsinkelsesrenter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at heving er vanskelig å få gjennom, selv når selgersiden får kritikk og kostnadene til utbedring er store. Nemnda spør om et prisavslag kan gjenopprette balansen mellom partene. Hvis det kan, blir kjøpet stående.

Saken viser også at en ulovlig utbygging kan koste mye å rette, og at et prisavslag gjelder det som er dokumentert. Kostnader i saken blir bare dekket når de er rimelige og nødvendige. Reklamasjon må dessuten skje i tide, som ved markisen her.

Kort oppsummert

• En innbygd svalgang manglet tillatelse og hadde alvorlige brannfeil, og terrassene hadde problemer.
• Nemnda mente det var mangler, men ikke grunnlag for heving. Markisen kom for sent inn.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 500 000 kroner i prisavslag og 100 000 kroner i erstatning.