Lite soverom laget med lettvegg i leilighet: ikke medhold (FinKN 2023-522)

Hva saken gjaldt

Boligen var en selveierleilighet på Østlandet i et bygg fra 1914, ombygd til leiligheter i 2011. Den ble solgt for 3 600 000 kroner og overtatt i november 2019. Leiligheten ble markedsført som en treroms med to soverom. Tilstandsrapporten regnet begge som soverom, men presiserte at rommene ble navngitt etter bruken på befaringen, uavhengig av hva kommunen hadde godkjent. I egenerklæringen svarte selger nei på spørsmål om boligen var innredet, bruksendret eller bygget ut.

I 2022 skulle kjøperen selge videre. Da fant en takstmann ut at det ene soverommet, på omtrent 4,5 kvm, ikke var på de opprinnelige tegningene. Selger hadde laget rommet ved å sette opp en lettvegg i stuen. Takstmannen mente rommet var for lite til å kalles soverom.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 202 813 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for verditap og sakkyndigkostnader, og 121 000 kroner i erstatning for utgifter, pluss forsinkelsesrente. Grunnlaget var at opplysningen om to soverom var uriktig, at rommet ikke oppfylte kravene til varig opphold, og at selger hadde svart nei mot bedre vitende i egenerklæringen. To meglere hadde vurdert verditapet. Den ene mente det lå rundt 150 000 kroner, den andre mente forskjellen mellom en tre- og en toroms kunne være 211 478 kroner.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Partene var enige om at lettveggen kunne settes opp uten søknad. Selskapet la frem en vurdering fra en fagperson som mente at rommet oppfylte kravene, og at reglene bare anbefaler, ikke krever, et bestemt areal. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, slik at kjøperen ikke nådde frem. Tre ting var viktige.

For det første kunne opplysningen om soverom bare være uriktig hvis kommunen ikke ville godkjent rommet uten fysiske endringer. Det var ikke bevist. Fagfolkene var uenige, og kjøperens takstmann viste for det meste til anbefalinger og bør-regler. Anbefalingen om minst 7 m2 er ikke et krav, og det var uklart om TEK 10 eller TEK 17 skulle brukes, og hva det betydde at tiltaket ikke var søknadspliktig.

For det andre var det kjøperen som hadde bevisbyrden, det vil si ansvaret for å sannsynliggjøre sitt krav. Nemnda hadde gjerne sett mer utfyllende vurderinger fra fagkyndige om rommets ventilasjon og størrelse.

For det tredje ble rommet regnet som primærrom i rapporten, og kjøperen kunne selv se størrelsen på visningen og vurdere om den passet. At selger svarte nei i egenerklæringen, ble derfor ikke avgjørende, siden det ikke var vist at rommet manglet godkjenning. Uten en mangel kunne det heller ikke være en vesentlig mangel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å vise at et rom er lite eller ikke oppfyller anbefalinger. Du må kunne vise at kommunen ikke ville godkjent rommet som soverom, og det krever klare fagvurderinger som viser til krav og ikke råd.

Den viser også at tilstandsrapporten setter navn på rom etter dagens bruk og ikke etter hva som er godkjent, og at kjøperen selv kan se romstørrelsen på visning.

Kort oppsummert

• Et soverom på 4,5 kvm, laget med en lettvegg i stuen, i en leilighet markedsført med to soverom.
• Nemnda mente det ikke var bevist at rommet manglet godkjenning som soverom. De fagkyndige var uenige, og kjøperen hadde bevisbyrden.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen fikk ikke prisavslaget på 202 813 kroner.