Kjelleren var ikke måleverdig: arealavvik, delvis medhold (FinKN 2022-42)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Tønsberg, oppført i 1921 og solgt «som den er» for 4 millioner kroner ved kjøpekontrakt 29.1.18. Kjøperen overtok 22.3.18. Salgsprospektet og tilstandsrapporten oppga for kjelleren et bruksareal (BRA) på 40 kvm, hvorav 31 kvm var primærrom (P-rom, de viktigste oppholdsrommene). Der sto også at rombetegnelsene ikke var vurdert mot byggeforskriftenes krav til rom for varig opphold, og at kjelleren var regnet med til tross for lav takhøyde, rundt 1,90 m. Loftet var derimot uttrykkelig opplyst som ikke måleverdig. Selgeren hadde bodd i boligen siden 2000 og opplyste at kjelleren var gjort om til oppholdsrom og godkjent av bygningsmyndighetene.

I april 2021 skulle kjøperen selge boligen. Den nye takstmannen målte boligen til 145 kvm bruksareal, med 118 kvm primærrom, fordi arealene i kjelleren ikke var måleverdige. Kravet er at det er minst 1,90 m fri høyde på minst 60 cm bredde. Kjelleren hadde hovedsakelig lavere himling.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde forholdsmessig prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 674 315 kroner. Avviket var 40 kvm bruksareal, som kjøperen regnet til 24,5 %. Kjøperen mente at merknaden om takhøyden ikke sa tydelig at arealet var feil, i motsetning til de klare opplysningene om loftet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar for mangler), mente at kjøperen fikk akkurat det kjøperen kjøpte: en kjeller med takhøyde omkring 190 cm. Takstmannen hadde fulgt retningslinjene, og opplysningene var ikke uriktige.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tiltrådte sekretariatets vurdering (sekretariatet er nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). To forhold var avgjørende.

For det første var kjøperen ikke avskåret fra å gjøre arealavviket gjeldende (§§ 3-1 og 3-10). Hvis en bolig er solgt med opplysninger om at noe er som det er, kan kjøperen ikke klage på det senere, men da må opplysningene være tydelige. Sekretariatet pekte på at avvik fra takstbransjens retningslinjer for arealmåling skal komme klart frem. Det gjorde de ikke her.

For det andre forelå det en mangel etter § 3-8, som gjelder uriktige opplysninger. Merknaden om lav takhøyde ble ikke ansett som nok til å rette opp inntrykket av at kjelleren var regnet med til et areal som ikke kunne måles etter reglene.

Prisavslaget (§ 4-12) ble satt skjønnsmessig til 150 000 kroner. Verken selskapet eller kjøperen hadde svart på sekretariatets vurdering da den forelå. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at areal er noe kjøpere legger vekt på, og at en forbeholdsmerknad i rapporten bare hjelper selgersiden hvis den er klar. Når en del av arealet ikke er måleverdig etter retningslinjene, må det stå tydelig at det er tatt med likevel, og hvorfor.

Den viser også at et stort forholdsmessig krav sjelden blir innvilget fullt ut. Nemnda fastsatte et skjønnsmessig beløp som lå langt under kravet, og det kan skje selv når kravet i utgangspunktet er berettiget.

Kort oppsummert

• Kjelleren i en enebolig fra 1921 var regnet med i arealet, men var ikke måleverdig på grunn av takhøyden.
• Nemnda mente arealopplysningen var uriktig, og at merknaden om takhøyde ikke var tydelig nok.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 150 000 kroner i prisavslag mot et krav på 674 315 kroner.