Grovkjeller som P-rom i enebolig fra 1930: ikke medhold (FinKN 2022-125)

Hva saken gjaldt

Boligen var en eldre enebolig, antatt bygget i 1930, med stor tomt. Den ble solgt for 3 200 000 kroner og overtatt av kjøperen 1.11.19. Salgsoppgaven oppga 193 kvadratmeter P-rom (primærrom, altså oppholdsrom som stue, soverom og kjøkken). Av dette gjaldt 65 kvadratmeter grovkjelleren, som besto av fire lagringsrom og bare var tilgjengelig gjennom en lem i gulvet.

Tilstandsrapporten hadde ført kjellerarealet i tabellen under P-rom, men omtalte samtidig rommene som sekundære rom (rom til lagring og teknisk bruk). Der stod det også at kjelleren hadde eldre betonggulv uten fuktsperre. Rommene fikk tilstandsgrad 2 (TG 2, avvik som kan kreve tiltak), og det var sett fukt i ett hjørne.

Våren 2021 vurderte kjøperen å selge. Da kom det frem at kjellerarealet var sekundærrom og ikke P-rom. Nytt areal ble oppgitt til om lag 126 kvadratmeter.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 790 000 kroner i prisavslag eller erstatning, med forsinkelsesrenter. Kjøperen forklarte at størrelsen var det viktigste ved kjøpet, og at boliger med under 190 kvadratmeter P-rom ikke var aktuelle. Kjøperen mente feilen var så stor at det også var en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det pekte på at opplysningene var tvetydige, og at det ikke hadde noen betydning for verdien om kjelleren ble regnet som P-rom eller sekundærrom.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Den mente først at opplysningen om arealet var uriktig i lovens forstand. Spørsmålet ble så om feilen hadde påvirket avtalen (innvirkningsvilkåret). Det er selskapet som må vise at den ikke gjorde det. Nemnda kom under tvil til at selskapet nådde frem, og la vekt på tre ting.

For det første at feilen nesten bare gjaldt kjelleren. De øvrige etasjene avvek med bare 1 kvadratmeter hver.

For det andre at kjøperen kunne se hva som lå i tallene. Tilstandsrapporten viste areal per etasje i en tabell, og der stod kjelleren både som P-rom og som sekundære rom.

For det tredje at kjelleren var fuktig og vanskelig tilgjengelig, så den kunne ikke brukes fritt. Meglerens verdivurdering før salget var dessuten den samme som salgssummen, noe som tydet på at andre kvaliteter, som sjarm og tomt, var det som betydde mest for prisen.

Nemnda fant heller ikke at boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne regne med. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en uriktig arealopplysning ikke alltid gir krav på prisavslag. Nemnda ser på om feilen faktisk påvirket avtalen. Når arealet finnes og kan brukes som beskrevet, og det er svakere i kvalitet, kan feilen bli vurdert som uten betydning for prisen.

Det hjelper ikke nødvendigvis å forklare i etterkant at størrelsen var avgjørende. Kjøperen visste at kjelleren utgjorde 65 kvadratmeter av totalen, og det talte mot forklaringen.

Kort oppsummert

• Grovkjelleren på 65 kvadratmeter var ført opp som P-rom, og det var en feil.
• Nemnda mente under tvil at feilen ikke hadde påvirket avtalen, fordi kjelleren var fuktig, lite tilgjengelig og kjent for kjøperen.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen fikk ikke prisavslag.