Tomten ble 448,9 kvadratmeter mindre ved oppmåling: medhold (FinKN 2022-348)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1962, solgt «som den er» for 3 150 000 kroner. Salgsoppgaven og tilstandsrapporten oppga en eid tomt på 1658 kvadratmeter, og det fulgte med et kart fra kommunen som viste ca. 1659 kvadratmeter. På kartet var tomtegrensene for det meste tegnet med stiplede linjer, og de var merket som usikre. Selger solgte på vegne av et dødsbo, og egenerklæringen (selgers skjema om det hun vet om boligen) var ikke fylt ut.

Noe tid etter overtakelsen fortalte en nabo at grensene og arealet ikke stemte. I 2021 ble tomten målt opp på nytt. Oppmålingen viste at digitaliseringen på kartet hadde vært feil og at grensepunktene var usikre. Tomten ble redusert med 448,9 kvadratmeter, til 1209,7 kvadratmeter.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 100 000 kroner for verdiforringelsen. I tillegg krevde kjøper 17 300 kroner til utgiftene ved oppmålingen, pluss forsinkelsesrente. Kjøper la frem en verdivurdering som anslo tapet til mellom 50 og 100 000 kroner. Den la til at tapet kunne bli 200 til 250 000 kroner hvis reduksjonen gjorde det umulig å bygge på eller gjøre mindre tiltak på tomten.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det pekte på at arealet var oppgitt med ca.-mål, og at grensene på kartet var merket som usikre.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at det var et vesentlig arealavvik, og nemnda var enig. Tre forhold var avgjørende.

For det første var det en boligtomt. Tomtens størrelse er noe kjøper av en bolig naturlig legger vekt på.

For det andre var avviket stort, både i kvadratmeter og i prosent av tomten.

For det tredje hadde verken salgsoppgaven eller tilstandsrapporten tatt forbehold om hvor stor tomten var. Tilstandsrapporten oppga arealet helt nøyaktig, med en desimal. De stiplede linjene på kartet gjorde ikke at kjøper kunne forstå at arealet kunne bli mye mindre.

Prisavslaget ble satt til 75 000 kroner. Utgiftene til oppmålingen på 17 300 kroner ble regnet som en del av prisavslaget, så samlet ble det 92 300 kroner. Forsinkelsesrente ble tilkjent fra påkravet. Kjøper fikk altså medhold, men et lavere beløp enn kravet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysningene om tomtens størrelse er noe kjøper kan stole på, også når det følger med et kart. Et forbehold i salgsdokumentene om at arealet er usikkert, kan gjøre en forskjell. Her stod det ikke noe slikt i salgsdokumentene.

Den viser også at avslaget kan bli lavere enn kravet når det tapte arealet er lite nyttig, slik det var her. Oppmålingskostnadene kan tas med i avslaget.

Kort oppsummert

• Tomten var oppgitt til 1658 kvadratmeter, men ble ved oppmåling redusert med 448,9 kvadratmeter.
• Nemnda mente at avviket var vesentlig: en boligtomt, stort avvik og ingen forbehold i rapporten.
• Kjøper fikk medhold og et prisavslag på 92 300 kroner inkludert oppmåling, mot et krav på 117 300 kroner.