Soverom i ombygd utebod, tomannsbolig fra 1991: ikke medhold (FinKN 2025-942)

Hva saken gjaldt

Boligen var en andel av en tomannsbolig fra 1991, solgt som den er for 2,4 millioner kroner. Salgsoppgaven sa at huset hadde to soverom, et stort og et litt mindre, og at det minste var nylig pusset opp. Tilstandsrapporten regnet begge rommene som primære rom, og sa at arealene var beregnet ut fra rommenes faktiske bruk, selv om rommene kunne stride mot byggeforskriftene. Rapporten sa også at kommunens arkiver ikke var undersøkt. Rommet hadde panelte vegger og parkett eller laminat, og var innredet med seng og skrivebord.

Selgeren svarte nei i egenerklæringen (selgerens skjema om det hun eller han kjenner til) på spørsmålene om manglende tillatelser, om ombygging og om manglende brukstillatelse. Da kjøperen senere skulle bygge tilbygg, fikk kjøperen beskjed fra kommunen om at det ene rommet i virkeligheten hadde vært en utebod uten søknad og godkjent for varig opphold.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde først prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 168 860 kroner, som var en takstmanns beregning av kostnadene ved å få rommet godkjent. Alternativt krevde kjøperen 210 000 kroner for verditapet, i tillegg til erstatning på 12 500 kroner og 100 000 kroner fordi rommet ikke kunne brukes. Samlet krav i saken var 281 360 kroner. Kjøperen mente at opplysningen om to soverom var uriktig (§ 3-8), og at boligen var i vesentlig dårligere stand enn ventet (§ 3-9 andre punktum).

Selskapet hadde boligselgerforsikringen (en forsikring som dekker selgerens ansvar overfor kjøperen). Det avslo kravet og mente at det bare gjensto en formalitet for å få rommet godkjent. Selskapet pekte på at kommunens byggesakskontor hadde akseptert en tolkning som gjorde ombygging og ny utebod unødvendig, og at en søknad kunne koste rundt 30 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant saken noe mer tvilsom enn sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør), men kom til samme resultat. To ting veide tyngst.

For det første fantes det flere sakkyndige uttalelser, og de var uenige om hva som måtte til for å få rommet godkjent. Nemnda la adskillig vekt på at kommunen syntes å ha akseptert en tolkning som gjorde at rommet kunne godkjennes uten de store tiltakene kjøperens takstmann hadde beregnet. Kjøperens takstmann bygget på erfaring fra lignende saker, og ikke på konkrete opplysninger fra kommunen.

For det andre hadde kjøperen fortsatt ikke startet en søknadsprosess. En søknad kunne ha underbygget kravet. Uten den var det ikke sannsynliggjort en mangel. Nemnda pekte også på at det kan stilles spørsmål ved om manglende formell godkjenning i seg selv er en uriktig opplysning etter § 3-8.

Når det gjaldt kravet om vesentlig dårligere stand, var det ikke sannsynliggjort at kostnadene kom over terskelen Høyesterett har satt. Den terskelen er streng.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en kjøper kan forvente at et rom som er markedsført som soverom, er godkjent for varig opphold. Men det er ikke nok å vise at godkjenningen mangler. Du må kunne vise at det faktisk trengs kostbare tiltak for å få rommet godkjent.

Den viser også at det kan hjelpe å ha tatt de første skrittene. Har du søkt kommunen og fått svar, er kravet ditt lettere å underbygge enn om du bare bygger på en beregning.

Kort oppsummert

• Det ene av to soverom var en ombygd utebod uten godkjenning for varig opphold, og kravet var på 281 360 kroner.
• Nemnda ga kjøperen ikke medhold, fordi det ikke var sannsynliggjort at rommet måtte bygges om, og kommunen syntes å godta en enklere løsning.
• Kostnadene var ikke sannsynliggjort over Høyesteretts terskel, og kjøperen hadde ikke startet en søknad.