Soverom på fem kvadratmeter i bygård fra 1875: medhold (FinKN 2025-11)

Hva saken gjaldt

Boligen var en andelsleilighet i en bygård fra 1875, solgt «som den er» for 5,1 millioner kroner i 2021. Salgsoppgaven omtalte leiligheten som en oppusset treromsleilighet med to soverom. Det andre soverommet ble beskrevet som et rom som fungerte fint som gjesterom eller kontor, og det var innredet som begge deler.

Tilstandsrapporten opplyste at rommene var vurdert og beskrevet etter bruk og innredning på befaringsdagen, og advarte om at et rom kan bryte byggereglene selv om det lar seg måle. Den fortalte også at selgeren hadde endret planløsningen og etablert et ekstra soverom mellom stuen og kjøkkenet.

Kjøperen oppdaget ved en tilfeldighet at det minste rommet trolig ikke var godkjent som soverom, og reklamerte i begynnelsen av januar 2024. En takstmann målte rommet til 5,01 kvadratmeter og mente at rommet ikke fylte funksjonen som soverom. Utbedring ved å flytte en vegg ble vurdert til 64 478 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 64 478 kroner, med forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selgeren og megleren måtte ha visst at rommet var for lite til å være soverom (§ 3-7), og at det var gitt en objektivt uriktig opplysning om antall soverom (§ 3-8).

Boligselgerforsikringen, som dekker selgerens ansvar, mente det ikke var en mangel. Selgeren kjente ikke til noe forhold, og kjøperen hadde ikke bevist at rommet ikke kunne brukes som soverom. Rommet var innredet som soverom ved salget, og funksjonskravet var ivaretatt. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold fordi det ikke var godt nok dokumentert at rommet ikke fylte kravene.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til motsatt resultat av sekretariatet, men sa selv at den hadde vært i adskillig bevismessig tvil. Den la vekt på tre forhold.

For det første måtte spørsmålet vurderes konkret. Anbefalinger om romstørrelse er bare retningsgivende. Nemnda mente likevel at takstmannens vurdering, sammen med bildene i saken, i tilstrekkelig grad viste at rommet ikke fylte kravene til soverom.

For det andre hadde selskapet ikke lagt frem noen sakkyndig uttalelse selv og heller ikke kommentert takstmannens konkrete konklusjon. Nemnda bygger på dokumentene som legges frem. Da stod kjøperens dokumentasjon uimotsagt.

For det tredje mente nemnda at det da var en uriktig opplysning etter § 3-8 å markedsføre rommet som soverom. Prisavslaget tilsvarte de anslåtte kostnadene ved å få rommet godkjent, og ble tilkjent med forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at antall soverom regnes som en opplysning selgeren og megleren står ansvarlig for. Et generelt forbehold i tilstandsrapporten om at rommene er vurdert etter bruk, fjernet ikke det som var oppgitt i salgsoppgaven.

Saken viser også at dokumentasjon veier tungt. Kjøperen hadde lagt frem en rapport med oppmåling og en kostnadsvurdering, og selskapet svarte ikke med en egen. Nemnda uttalte selv at den hadde vært i tvil, så en sak som denne kan gå begge veier avhengig av hva partene legger frem.

Kort oppsummert

• Leiligheten ble solgt med to soverom, men det ene rommet var på om lag fem kvadratmeter.
• Nemnda landet under tvil på at rommet ikke fylte kravene, og at opplysningen om antall soverom var uriktig.
• Kjøperen fikk medhold med 64 478 kroner i prisavslag og forsinkelsesrente.