Arealavvik i liten leilighet fra 1884: delvis medhold (FinKN 2023-16)

Hva saken gjaldt

Boligen var en andelsleilighet i første etasje i Bergen, i en bygård fra 1884. Den ble solgt som den er for 2 350 000 kroner, og kjøperen overtok 28. desember 2017. Salgsoppgaven og tilstandsrapporten oppga et bruksareal (BRA) og primærromsareal (P-rom, de rommene som brukes til opphold) på 38 kvadratmeter.

Våren 2022 ville kjøperen selge leiligheten videre. Da ble arealet målt til 34 kvadratmeter. Kjøperen lot en annen takstmann måle på nytt, og han fant også 34. Den første takstmannen kontrollmålte og kom til 36 kvadratmeter. Han mente at et pipeløp og en sjakt bak kjøkkenet skulle regnes med, og at avviket bare var 2 kvadratmeter. Den andre takstmannen mente at det var unaturlig å regne med sjakten, siden den hadde luke mot felles trappegang og ikke leverte rør, avløp eller ventilasjon til leiligheten.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 247 000 kroner, 5 300 kroner i kostnader til takstmann og forsinkelsesrente. Kjøperen krevde også kompensasjon for eget arbeid med saken. Kjøperen mente at avviket var 4 kvadratmeter, altså omtrent 10,5 prosent av det oppgitte arealet, og at selger måtte bære ansvaret for den uriktige opplysningen.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at avviket bare var 2 kvadratmeter, omtrent 5,3 prosent, fordi sjakten skulle regnes med. Det mente at leiligheten var vanskelig å måle, og at avviket lå i grenseland for hva som er en mangel.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda var enig. Tre forhold veide tyngst.

For det første var det ikke nødvendig å avgjøre hvem som hadde forstått målereglene riktig. En vanlig kjøper forventer at areal som omtales som bruksareal, er en del av boligen. Skal areal utenfor boligen regnes med, må det stå klart i salgsdokumentene. Det gjorde det ikke her.

For det andre var avviket på 4 kvadratmeter, omtrent 10,5 prosent av 38 kvadratmeter, stort nok til at opplysningen var uriktig (§ 3-8). Selger må også bevise at feilen ikke påvirket kjøpet, og det klarte selger ikke.

For det tredje utmålingen (§ 4-12). Uten dokumentert verditap bruker nemnda ofte en regnemåte der kjøperen får 2/3 av kvadratmeterprisen for hver tapte kvadratmeter. Etter en konkret vurdering satte nemnda et samlet beløp på 175 000 kroner, med rimelige sakkyndigkostnader og forsinkelsesrente inkludert.

Kjøperens krav om ytterligere sakkyndigkostnader ble avvist fordi de ikke var dokumentert. Kravet om kompensasjon for eget arbeid ble avvist fordi kjøperen ikke hadde vist et økonomisk tap. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at oppgitt areal er en opplysning selger står ansvarlig for. Bransjens måleregler er ikke avgjørende. Det som teller, er hva en vanlig kjøper vil forstå. Hvis noe utenfor selve boligen er regnet med, må det stå tydelig.

Saken viser også at medhold ikke betyr at hele kravet blir dekket. Uten verdivurdering utmåles beløpet skjønnsmessig, og utgifter som ikke er dokumentert, får du ikke dekket.

Kort oppsummert

• En liten leilighet i Bergen var oppgitt til 38 kvadratmeter, men målte 34 uten sjakt og pipeløp.
• Nemnda mente at avviket på 4 kvadratmeter var en uriktig opplysning, siden det ikke sto at sjakten var regnet med.
• Kjøperen fikk delvis medhold og 175 000 kroner, mens kravet var på 247 000 kroner.