Arbeidsrom brukt som soverom, bolig fra 1937: ikke medhold (FinKN 2026-752)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet på Vestlandet fra 1937, solgt som den er for 4,8 millioner kroner. Den ble markedsført som en lekker 4-roms selveier med tre soverom. Tilstandsrapporten oppga de tre soverommene til 16,4 kvadratmeter, 10,3 kvadratmeter og 6,4 kvadratmeter. Salgsprospektet sa at romløsningen var noe endret fra tidligere godkjente tegninger, at rommene var definert etter faktisk bruk, og at kjøper tok risikoen for om bruken lot seg godkjenne.

Når kjøper skulle videreselge, viste det seg at kommunens godkjente tegninger bare viste to soverom og ett arbeidsrom på 6,4 kvadratmeter. Kjøper måtte annonsere boligen som en 3-roms. En megler anslo tapet til mellom 200 000 og 500 000 kroner. Kjøper hadde ikke søkt kommunen om godkjenning, fordi det ville ha stanset salget og gitt store kostnader.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 500 000 kroner. Kjøper mente at både selger og megler hadde gitt uriktige opplysninger om antall soverom. Selskapet som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det viste til forbeholdet i salgsprospektet, og til at det ikke var noen hindringer for at rommet kunne godkjennes som soverom.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet ga kjøper medhold, blant annet fordi megleren burde ha reagert på at romløsningen avvek fra tegningene. Nemnda kom til en annen konklusjon, og tre ting var viktige.

Rommet kunne brukes som soverom. Arbeidsrom i en bolig regnes som hoveddel, og endret bruk fra arbeidsrom til soverom er ikke søknadspliktig. Nemnda la vekt på en takstmanns vurdering, som ikke var bestridt med noe konkret.

Et arbeidsrom er et rom for varig opphold. Kjøper mente arbeidsrom bare gjelder i arbeidsbygg. Nemnda var uenig og viste til at det ikke er noen realitetsendring mellom den eldre og den nyere byggteknisk forskriften på dette punktet.

Forbeholdet i salgsprospektet var tydelig. Kjøper var gjort oppmerksom på at romløsningen var endret, og hadde ikke innvendinger til at rommet ble regnet som soverom. Det var ikke sannsynliggjort at kommunen ville nekte, eller at rommet ikke lovlig kunne brukes.

Nemnda viste også til en tidligere avgjørelse med likhetstrekk. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok at et rom er godkjent som noe annet enn soverom. Spørsmålet er om rommet faktisk kan brukes lovlig som soverom. Er det godkjent som et rom for varig opphold, kan det være en formalitet.

Saken viser også at nemnda og sekretariatet kan komme til ulike resultater. Kjøper som ikke har prøvd søknaden, må regne med at usikkerheten går ut over ham.

Kort oppsummert

• Ett av tre markedsførte soverom i en leilighet fra 1937 var godkjent som arbeidsrom.
• Nemnda mente rommet uten videre kunne brukes som soverom, og at kjøper var gjort oppmerksom på avvik fra tegningene.
• Selskapet fikk medhold, selv om sekretariatet hadde gitt kjøper medhold.