Arealavvik under skråtak i tomannsbolig fra 1852: ikke medhold (FinKN 2026-202)

Hva saken gjaldt

Boligen var en del av en tomannsbolig fra 1852, solgt «som den er» for 2,9 millioner kroner. Salgsoppgaven og tilstandsrapporten oppga arealet til 79 kvadratmeter, både som BRA (bruksareal) og som P-rom (primærrom). Av dette var 15 kvadratmeter på loftet. Målingen bygget på standarden NS 3940:2012.

Senere, ved forberedelse av videresalg, målte en ny takstmann boligen til 72 kvadratmeter. Loftet ble da regnet til bare 8 kvadratmeter. Det var altså en forskjell på 7 kvadratmeter. Kjøperen mente at arealet ved kjøpet var oppgitt for høyt.

Saken ble mer uklar av at flere fagfolk målte på ulike måter. Loftet har skråtak og skjeve, gamle takbjelker. Arealer under skråtak regnes bare med der det er tilstrekkelig høyt og bredt. Takstmannen som laget rapporten ved salget, kontrollmålte og fikk 15 kvadratmeter. En annen takstmann fikk 10, og en tredje fikk 16 for loftet og 74 for hele boligen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 256 962 kroner, med forsinkelsesrente. Kjøperen mente at det var gitt en uriktig opplysning om arealet (§ 3-8). Avviket var over 8 prosent av opplyst areal, og kjøperen mente at forklaringen om at forskjellen skyldtes et soverom som ikke var målbart, ikke var riktig.

Selskapet hadde boligselgerforsikringen (en forsikring som dekker selgerens ansvar overfor kjøperen). Det avslo kravet. Selskapet viste til at arealoppgaven ved salget bygget på den standarden som gjaldt da, at den nye standarden ikke var riktig målestokk for salget, og at oppmålingen ved salget var korrekt.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg i hovedsak til sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) begrunnelse. Tre ting veide tyngst.

For det første er det kjøperen som har bevisbyrden (plikten til å godtgjøre) for at det er et avvik, og som bærer risikoen for tvil om hvor stort det er. Når de fagkyndige var uenige om hvilke regler som gjaldt for takstmannen ved salget, var det ikke sannsynliggjort at arealoppgaven var uriktig.

For det andre pekte nemnda på at den ikke er fagkyndig sammensatt, og at den bare i begrenset grad kan gå inn i de tekniske sidene av en oppmåling.

For det tredje la nemnda størst vekt på rapporten fra kontrolltakstmannen som selskapet hentet inn. Nemnda mente at den var grundig og overbevisende, og at han hadde lite binding til partene. Hans konklusjon var at oppmålingen ved salget var korrekt. Han mente at boligen hadde vært solgt flere ganger med areal mellom 74 og 79 kvadratmeter, og at ulike takstmenn kom frem til ulikt resultat fordi de tolket regelverket ulikt.

Sekretariatet la også til at det kunne stilles spørsmål ved om avviket hadde påvirket kjøpet, siden kjøperen var klar over boligens utførelse.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en ny og lavere oppmåling ikke er nok til å få medhold. Du må vise at oppmålingen ved salget var uriktig etter reglene som gjaldt da, og ikke bare at en senere måling gir et annet tall.

Den viser også at loft og skråtak er vanskelige å måle. Når rommene er skjeve og gamle, kan forskjellige takstmenn fagmessig komme til ulike svar, og tvilen går ut over kjøperen.

Kort oppsummert

• Ny oppmåling viste 72 kvadratmeter mot 79 oppgitt ved salget, og kjøperen krevde 256 962 kroner.
• Nemnda ga kjøperen ikke medhold, fordi fagfolkene var uenige og kjøperen ikke hadde sannsynliggjort at målingen ved salget var feil.
• Kontrollrapporten fra en takstmann med lite binding til partene ble tillagt størst vekt.