Loft uten godkjenning i leilighet fra 1890: medhold (FinKN 2025-108)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toetasjes eierseksjonsleilighet i Trøndelag i et sameie med fire seksjoner. Bygget var fra 1890 og seksjonert i 1989. Den ble solgt «som den er» for 3,2 millioner kroner ved kontrakt i mai 2016. Salgsoppgaven viste to soverom i annen etasje og resten av leiligheten på loftet, med bad, stue, kjøkken og soverom.

Salgsoppgaven sa at kommunen ikke hadde bygningstegninger i arkivet, bare tegninger fra seksjoneringen i 1989. Det kunne bety at eiendommen ikke var byggemeldt og godkjent. Kjøper overtok all risiko for slike forhold, het det.

Egenerklæringen sa noe annet. Selger svarte nei på om han kjente til manglende ferdigattest eller brukstillatelse. Han svarte ja på at deler av boligen var bygget ut siden byggeåret, oppga 1989, og svarte ja på at dette var godkjent.

I januar 2021 ville kjøper selge videre. Megleren oppdaget da at loftet aldri var søkt bruksendret eller godkjent for varig opphold, og kommunen bekreftet det.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 486 711 kroner, med forsinkelsesrente. Beløpet dekket det mislykkede salgsforsøket i 2021, som kostet 46 780 kroner, og søknadsprosessen for å få leiligheten bruksendret og godkjent. Ferdigattest kom i januar 2024.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at kjøper var advart om manglende tegninger og hadde overtatt risikoen. Det mente også at kjøper reklamerte for sent, at kravet var foreldet, og at det burde gjøres fradrag for standardheving.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøper medhold og fant en mangel etter avhendingslova § 3-7. Tre forhold var avgjørende.

For det første forbeholdet. Nemnda mente megleren måtte ha visst at tiltaket aldri var godkjent. Forbeholdet om manglende tegninger var svakt, fordi egenerklæringen tre steder pekte i motsatt retning. Da skulle megleren ha spurt og forklart.

For det andre foreldelse og reklamasjon. Fristen på ett år til (den utvidede fristen etter foreldelsesloven § 10) begynte først å løpe i januar 2021, og selskapet hadde ikke varslet foreldelse. Reklamasjonsfristen kunne ikke brukes mot kjøper. Det gjelder når selger eller megler har opptrådt grovt uaktsomt (§ 4-19 tredje ledd).

For det tredje beløpet. Selskapet må bevise at et fradrag er riktig, og hvor stort det er. Påstanden om standardheving var knapp og ikke utdypet. Nemnda satte prisavslaget til det kjøper faktisk brukte for å få godkjent tiltaket.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et generelt forbehold i salgsoppgaven ikke alltid beskytter selger og megler. Hvis egenerklæringen sier at alt er godkjent, og megleren ikke har oppdaget at det mangler tegninger for et helt loft, kan selskapet bli ansvarlig.

Den viser også at reklamasjon flere år etter kjøpet kan bli godtatt når ulovligheten først ble oppdaget senere. Kostnader til å få godkjent et ulovlig forhold kan gi grunnlag for prisavslag.

Kort oppsummert

• Loftsarealet i en leilighet fra 1890 var aldri godkjent til varig opphold.
• Megleren måtte ha visst det, og forbeholdet i salgsoppgaven stemte dårlig med egenerklæringen.
• Kjøper fikk medhold og prisavslag på 486 711 kroner. Enstemmig.