Hytte med mindre tomt enn opplyst: delvis medhold og dissens (FinKN 2022-463)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig som ble solgt «som den er» for 1,12 millioner kroner i oktober 2020. Prisantydningen (prisen eiendommen ble lagt ut til) var 500 000 kroner, og budrunden drev prisen opp. Salgsoppgaven opplyste at tomten var 1492,5 kvadratmeter, og tilstandsrapporten oppga 1493. Hytta lå nær sjøen og ble markedsført med flott beliggenhet og fin utsikt over deler av fjorden. Verken salgsoppgaven eller tilstandsrapporten tok forbehold om at arealet kunne være usikkert.

I september 2021 reklamerte kjøperen. Et gammelt skyldskifte (dokument om deling av eiendommen) viste at eiendommen bare var 800 kvadratmeter. En ny oppmåling fra kommunen ga et areal på 1152 kvadratmeter. Avviket var 340 kvadratmeter, altså 22,8 prosent av det opplyste arealet. Området som falt bort, lå på sørsiden mot fjorden, med delvis utsikt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 300 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet besto av 262 130 kroner som hun mente hun hadde betalt for mye for tomten, 21 968 kroner til oppmåling og 15 902 kroner i reise og utlegg. Hun mente at tomten var vesentlig mindre enn opplyst, og at utsikten mot fjorden og beliggenheten hadde vært viktig for kjøpet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar overfor kjøper), mente at avviket ikke var stort nok til å være vesentlig, og viste til rettspraksis fra andre saker. Selger kunne heller ikke klandres. Selger hadde stolt på opplysningene som megleren fikk fra kartverket.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold.

Hva nemnda la vekt på

En tomt som er mindre enn kjøperen regnet med, er bare en mangel når arealet er vesentlig mindre enn det selger eller meglerne har opplyst, eller selger har oppført seg særlig klanderverdig (avhendingsloven § 3-3 første ledd). Bakgrunnen er at kjøpere normalt vurderer helhetsinntrykket, ikke nøyaktige mål.

Flertallet, som var to av tre, mente at det var en mangel, under tvil. De la vekt på fire ting.

For det første var avviket på 340 kvadratmeter stort i seg selv. For det andre tok ingen dokumenter forbehold om arealet, så kjøperen hadde grunn til å stole på tallene. For det tredje gjaldt avviket en del av tomten mot fjorden. For det fjerde ble avviket ikke mindre viktig av at det var en fritidsbolig. Ved fritidseiendommer tåler man vanligvis større avvik, fordi beliggenheten teller mer enn arealet, men flertallet mente at grensen var overskredet.

Mindretallet, ett medlem, mente at det ikke var en mangel. Kjøperen beholdt tomten mot vannet og utsikten som nok var det som motiverte kjøpet. Rettspraksis hadde godtatt avvik på 25 og 27 prosent uten at det var en mangel, og tomtestørrelsen hadde ikke vært særlig viktig.

Selv om flertallet fant en mangel, satte nemnda ikke et beløp. Det var ikke dokumentert om kjøperen kunne kjøpe arealet tilbake fra grunneieren, eller til hvilken pris. Utgiftene til oppmåling var heller ikke dokumentert ut over kjøperens egne tall. Nemnda hadde bedt om mer dokumentasjon, men fikk ingen. Derfor ble det bare delvis medhold.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at også tomtestørrelse kan gi krav, selv for en hytte der beliggenhet og utsikt teller mest. Avgjørelsen var knapp og bygde på en konkret helhetsvurdering, så den gir ikke en fast prosentgrense.

Den viser også hvor viktig dokumentasjon er for å få et beløp. Er det aktuelt å kjøpe tilbake arealet, må prisen og tilbudet kunne vises, og oppmålingskostnader må dokumenteres. Uten det kan du få rett i at det er en mangel, men likevel ingen avgjørelse om hvor mye du skal ha.

Kort oppsummert

• Tomten var 1152 kvadratmeter, mot opplyst 1492,5. Kjøperen krevde 300 000 kroner.
• Et flertall mente at avviket på 22,8 prosent var en mangel, mens mindretallet mente det ikke var det.
• Kjøperen fikk delvis medhold, fordi manglende dokumentasjon gjorde at nemnda ikke fastsatte noe prisavslag.