Soverom godkjent som bod, leilighet fra 1912: ikke medhold (FinKN 2025-551)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet over to plan i Vestland fylke, oppført i 1912, og solgt som den er for 4,45 millioner kroner. Den ble gjennomgående markedsført med tre soverom. Salgsprospektet tok imidlertid et forbehold: Rom ble definert etter bruken på befaringstidspunktet, selv om bruken kunne være i strid med kommunens godkjenning. Selger hadde svart nei på spørsmål i egenerklæringen (selgers skjema om hva hun kjenner til) om manglende tillatelser og bruksendring.

Når kjøper skulle videreselge boligen sommeren 2024, sa hennes megler at det ene soverommet på 6,1 kvadratmeter ikke var godkjent som soverom. Det var opprinnelig en bod. Kjøper viste til en seksjoneringsbegjæring fra 2021 der dette fremgikk av plantegningen, og til en meglers anslag om et verditap på mellom 300 000 og 600 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 610 000 kroner. Hun mente at det var gitt uriktige opplysninger om antall soverom, at megleren burde ha oppdaget at rommet var en bod, og at avviket var vesentlig. Selskapet som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det viste til forbeholdet i salgsprospektet, at rommet trolig kunne godkjennes av kommunen, og at det ikke var noen fysiske feil ved rommet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold og tiltrådte i det vesentlige sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) begrunnelse. Tre ting veide tyngst.

Det var ikke påvist fysiske feil ved rommet. Ut fra salgsdokumentene så det i alt vesentlig ut som et soverom, både i størrelse, lys og takhøyde. Det som manglet, var en formell tillatelse til bruksendring fra bod til soverom.

Det var ikke avklart om kommunen ville nekte. Rommet kunne trolig godkjennes ved en søknad, og til en brøkdel av det kjøper krevde. Nemnda ga kjøper rett i at det ikke er noen automatikk i at kommunen sier ja, men så lenge dette ikke var avklart, var det ikke sannsynliggjort noe avvik som kunne gi et forsvarlig beløp.

Tvilsrisikoen ligger hos den som krever. Når det er uklart om en feil er reell og hva den koster, er det kjøper som bærer risikoen for uklarheten. Kjøper hadde derfor verken sannsynliggjort en mangel eller størrelsen på prisavslaget.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et rom som er markedsført som soverom, men mangler godkjenning, ikke automatisk gir prisavslag. Nemnda ser på om rommet faktisk er uegnet, om kommunen sannsynligvis nekter, og hva utbedringen vil koste. Har du ikke fått en avklaring fra kommunen, kan kravet falle på at verditapet er for usikkert.

Forbehold i salgsprospektet om at rom er definert etter bruk, telte også med i vurderingen.

Kort oppsummert

• Ett av tre markedsførte soverom i en leilighet fra 1912 var godkjent som bod.
• Nemnda mente rommet trolig kunne godkjennes, og at kjøper ikke hadde sannsynliggjort en mangel eller et beløp.
• Selskapet fikk medhold, og kjøper fikk ikke prisavslag.