Ikke tinglyst tomteavtale, enebolig fra 1927: ikke medhold (FinKN 2023-883)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig sentralt på Østlandet, oppført i 1927 og solgt «som den er» for 18 125 000 kroner. Kjøperen overtok i august 2022. Boligen var den ene av to seksjoner i et sameie, og salgsoppgaven viste til en naboavtale om hvordan uteområdet skulle fordeles. Etter avtalen eide naboen grunnen i vest, mens kjøperens bolig eide to garasjer og hadde rett til parkeringsplassene foran dem. Selve tomten var oppgitt til 1274 kvadratmeter.

Etter overtakelsen fikk kjøperen vite at arealet som var presentert som fordelt, i virkeligheten var fellesareal. Avtalen om grensene var ikke tinglyst (ført inn i grunnboken, slik at den også gjelder overfor senere eiere). Det trengtes en reseksjonering (ny deling av sameiet) for å få det formelle i orden. Kjøperen innhentet en uttalelse som anslo kostnaden til 65 555 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende kostnadene til reseksjonering og tinglysning, altså 65 555 kroner, med rente. Hun mente selgeren og megleren hadde brutt opplysningsplikten, fordi de ikke hadde sagt at arealet var fellesareal og at avtalen manglet rettsvern.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at selgeren ikke hadde gitt mangelfulle opplysninger. Det mente også at en eventuell feil uansett ikke hadde påvirket avtalen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde først gitt kjøperen medhold. Det mente at kjøperen med rimelighet kunne forvente ryddige eierforhold rundt uteområdet. Nemnda delte seg, og flertallet kom til et annet resultat.

Flertallet la vekt på tre ting.

For det første må en mangel som skyldes manglende opplysninger ha påvirket avtalen (avhl. §§ 3-7 og 3-8). Da må det være grunn til å tro at kjøperen ville ha latt være å kjøpe, eller ville ha budt mindre, hvis hun hadde kjent forholdet.

For det andre var kostnaden liten i forhold til prisen. Flertallet pekte på at den i høyden utgjorde 0,25 % av kjøpesummen.

For det tredje ville en reseksjonering komme begge sameierne til gode. Flertallet mente derfor at kjøperen mest sannsynlig bare måtte bære en del av kostnaden, kanskje etter fordelingen 72/28 i naboavtalen. Naboen var også enig i at reseksjonering kunne skje.

Flertallet mente dessuten at denne typen feil ligger et stykke fra alvorlige sikkerhetsfeil, som etter praksis nesten alltid regnes for å påvirke kjøpet.

Mindretallet, ett av tre medlemmer, kom til det motsatte. Det mente at usikkerheten om kostnader, uenighet, tidsbruk og utfall ville ha dempet prisene, og at tomten var meget verdifull. Det pekte også på at naboavtalen var datert tre dager etter at opplysningene ble hentet fra grunnboken, slik at kjøperen kunne regne med at det formelle var i orden.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at nemnda ikke bare spør om selgeren opplyste feil, men også om feilen gjorde noen forskjell for avtalen. Er kostnaden liten sammenlignet med prisen, og kan den deles med en nabo, kan kravet falle på det andre vilkåret selv om opplysningene var mangelfulle.

Saken viser også at formelle forhold rundt tomt og eierforhold er noe selskapet og nemnda kan vurdere ulikt. Her var nemnda uenig, og selv sekretariatet kom til et annet resultat enn flertallet.

Kort oppsummert

• Naboavtalen om tomtearealet var ikke tinglyst, og arealet var fellesareal. Kravet var 65 555 kroner.
• Flertallet mente feilen ikke hadde påvirket kjøpet, fordi beløpet var lite og kostnaden trolig skulle deles med naboen.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem. Ett av tre medlemmer var uenig.