Leilighet på 66 kvm i stedet for 69 kvm: ikke medhold (FinKN 2022-796)

Hva saken gjaldt

Boligen var en treroms andelsleilighet fra 1967, solgt som den er for 4,05 millioner kroner, pluss andel fellesgjeld på 502 000 kroner. Salgsprospektet og tilstandsrapporten oppga et areal på 69 kvm, både som bruksareal (BRA) og primærrom (P-rom, rom man bor i, uten bod og lignende). Rapporten sa at arealet var målt på stedet etter en bransjestandard. Selger hadde eid leiligheten siden 2018 og bodd der.

I mars 2022 så kjøper at leiligheten sto oppført med 64 kvm i skattemeldingen. Borettslaget bekreftet 64 kvm. En kontrollmåling med 3D-laserskanner viste 66 kvm. Avviket var altså 3 kvm, eller 4,3 % av 69 kvm. Kjøper fant også en salgsannonse fra selgers eget kjøp i 2018, der arealet var oppgitt som 69 kvm BRA og 66 kvm P-rom.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) fastsatt etter skjønn og tilsvarende verditapet. Beløpet er ikke oppgitt i avgjørelsen. Kjøper mente at 3 kvm var nok til en mangel når selger hadde opptrådt klanderverdig, siden selger burde ha reagert på tallene fra sitt eget kjøp.

HDI Global Specialty, som hadde selgers boligselgerforsikring, avslo kravet. Selskapet mente at avviket var for lite, og at det ikke var noe å bebreide selger. Selger hadde ifølge selskapet forholdt seg til takstmannens måling. Takstmannen hadde ment at både BRA og P-rom var 69 kvm siden en innvendig bod var innredet som hjemmekontor og omkledningsrom. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat som selskapet.

Hva nemnda la vekt på

Kjøper nådde ikke frem. Nemnda kom til at avviket ikke var stort nok til å regnes som en mangel, og at det ikke var sannsynliggjort at selger kunne klandres. Avgjørelsen var enstemmig, men nemnda var i noe tvil.

Nemnda la vekt på to ting. For det første var avviket lavere enn den veiledende nedre grensen som nemnda og domstolene har brukt for arealavvik. For det andre var det ikke sannsynliggjort at selger hadde skylden. Klander kan gjøre at terskelen for mangel blir lavere, men her var det uklart om takstmannen hadde forklart selger hvorfor arealet var oppgitt slik. Hvis han hadde det, kunne selger stole på det. Hvis ikke, kunne det spørres om selger burde spurt. Nemnda ville uansett ikke la takstmannens rolle veie tungt så lenge årsaken til feilmålingen ikke er avklart.

Sekretariatet sammenlignet med en tidligere sak om 2 kvm, som også var 4,35 % av arealet, i en mindre leilighet i et område med kvadratmeterpris på omtrent 101 000 kroner. Kvadratmeterprisen her var omtrent 66 000 kroner. Størrelsen på avviket i kroner spiller altså inn.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et lite arealavvik som regel ikke er nok, selv om det er en tydelig feil i oppgitt areal. Grensen avhenger av flere ting: hvor mange kvadratmeter det gjelder, hvor stor andel av arealet, hva kvadratmeteren koster, og om selger kan klandres.

Kjøper står sterkere hvis det kan vises at selger visste eller burde vite at tallet var feil. Da senkes terskelen. Saken viser også at feil fra en takstmann ikke uten videre regnes som selgers feil.

Kort oppsummert

• Leiligheten var oppgitt til 69 kvm, men målte 66 kvm, et avvik på 3 kvm eller 4,3 %.
• Nemnda mente avviket lå under den veiledende grensen, og at selger ikke var sannsynliggjort å kunne klandres.
• Kjøper fikk ikke medhold og ikke prisavslag.