Bod brukt som soverom i loftsleilighet fra 1880: ikke medhold (FinKN 2026-98)

Hva saken gjaldt

Boligen var en loftsleilighet i en bygård fra 1880, ombygget og seksjonert i 1989 og 1990. Den ble solgt som den er for 5 millioner kroner i mars 2021. Annonsen kalte den en 3-roms loftsleilighet med to soverom. Men salgsprospektet og boligsalgsrapporten sa åpent at den opprinnelige boden på omtrent 4 kvadratmeter var brukt som soverom, at den derfor var regnet som primærareal, og at det ikke var søkt om bruksendring. Rapporten sa også at det var avvik fra godkjente tegninger, og at rommet hadde en størrelse og utforming som begrenset den tiltenkte bruken.

I 2025 skulle kjøper selge videre. Megleren sa da at leiligheten ikke kunne selges lovlig med tre rom, fordi det ene soverommet teknisk sett var en bod.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 500 000 kroner. Beløpet bygde på at en nabobolig med samme løsning og størrelse var solgt for 4,5 millioner kroner, med bare ett soverom. Kjøper mente at boligen var markedsført med uriktige og misvisende opplysninger om to soverom. Selskapet som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det mente at rommets manglende godkjenning var opplyst ved salget, og at det derfor ikke kunne være en mangel.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold og tiltrådte sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) begrunnelse. Tre ting var viktige.

Det samlede opplysningsbildet avgjør. Når det gis ulike opplysninger, er det avgjørende hva kjøper med rimelighet kunne forvente ut fra det hele. Her kunne kjøper ikke forvente to godkjente soverom.

Opplysningene var tydelige og gjentatt. Det sto flere steder at rommet var en bod, og at bruksendring ikke var søkt. Rommet ble også omtalt som et disponibelt rom som var brukt som soverom.

Rommet var dessuten ikke bare uten formell godkjenning. Takstmannen hadde bemerket at størrelsen og utformingen begrenset bruken. Dermed var det klart at det ikke bare var papirer som manglet.

Nemnda pekte på at megleren ikke burde ha kalt leiligheten en 3-roms med to soverom. Men saken gjaldt selgers ansvar etter avhendingslova, og når kjøper var gjort tydelig oppmerksom på forholdet, kan det ikke gjøres gjeldende som mangel, jf. § 3-10.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at lesningen av salgsoppgaven i sin helhet er viktig. En overskrift eller annonsetekst som sier tre rom, hjelper lite når prospektet og rapporten sier at ett av rommene er en bod uten godkjent bruksendring.

Den viser også at et krav basert på prisforskjell mot en nabobolig ikke er nok, dersom opplysningene som ble gitt gjorde forholdet kjent.

Kort oppsummert

• En loftsleilighet fra 1880 ble solgt som 3-roms, men ett soverom var en bod.
• Salgsoppgaven og rapporten sa flere steder at rommet ikke var godkjent som soverom.
• Selskapet fikk medhold, fordi kjøper ikke kunne forvente to godkjente soverom.