Innebygd soverom i leilighet fra 2001: ikke medhold (FinKN 2025-550)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i et borettslag, oppført i 2001, og solgt «som den er» for 4,125 millioner kroner. Salgsprospektet oppga to soverom. Tilstandsrapporten inneholdt en oversikt over vedlikehold i borettslaget, der det sto at det var byttet vinduer og kledning langs svalgangene og at inngangspartier var bygd inn.

Etter overtakelsen fikk kjøper mistanke om at det ene soverommet ikke var lovlig. Vinduet vendte ikke lenger mot friluft, men mot en innebygd gang. Da var det uklart om kravene til lys og ventilasjon var oppfylt. Kjøper la frem uttalelser fra et takstfirma. Kommunen skrev at rømningsveien trolig var i orden, men at den ikke hadde vurdert lys og ventilasjon. Kommunen ville ikke opprette tilsynssak og hadde ikke tatt stilling til om rommet var ulovlig. En megler anslo et verditap på flere hundre tusen kroner hvis rommet ikke ble godkjent, men i en senere melding falt anslaget til omtrent 50 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag eller erstatning på 400 000 kroner. Kjøper mente at soverommet ikke var lovlig da boligen ble solgt, at megler og takstmann skulle ha opplyst om avviket, og at avviket var vesentlig. Selskapet som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det mente at forholdet var synlig for kjøper, at kjøper hadde klaget for sent, og at kommunen ikke hadde funnet rommet ulovlig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold og sluttet seg i det vesentlige til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre ting veide tyngst.

Det var ikke sannsynliggjort at rommet ikke ville bli godkjent slik det er. Kommunen ville ikke uttale seg på forhånd og hadde bare sagt at den ikke hadde vurdert lys og ventilasjon. Det var åpent om det trengs bygningsmessige tiltak, eller om bare en formell godkjenning mangler.

Uten dette kunne ikke nemnda måle et prisavslag. Utmålingen avhenger av om det er utbedringskostnader, et verditap eller søknadsgebyrer som skal legges til grunn. Per nå hadde kjøper ikke sannsynliggjort et avvik som gjorde det mulig å fastsette et beløp.

Kjøpers motforestillinger førte ikke frem. At kjøper ikke ønsket å involvere borettslaget, og at en søknad kan gi et uønsket vedtak, er ikke noe selger bærer risikoen for.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et krav om et soverom som kanskje ikke er lovlig, ofte faller på bevis. Nemnda ville se hva kommunen sier etter en søknad, før den satte et beløp. Å la være å søke fordi utfallet er uvisst, gjør ikke risikoen til selgerens.

Den viser også at endringer i borettslaget etter oppføringen kan være et forhold som nemnda vurderer nøye, men at en mulig feil ikke er det samme som en påvist mangel.

Kort oppsummert

• Et soverom i en leilighet fra 2001 fikk vindu mot en innebygd gang etter en endring i borettslaget.
• Kommunen hadde ikke tatt stilling til om rommet var lovlig, og kjøper hadde ikke fått en avklaring.
• Selskapet fikk medhold, fordi kjøper ikke hadde sannsynliggjort en mangel eller et beløp.