Ulovlig bygget og manglende godkjenning: slik vurderer nemnda saken

Hvor ofte kjøper får medhold

Siden januar 2022 har Finansklagenemnda Eierskifte realitetsbehandlet 62 saker der ulovlig bygging eller manglende godkjenning var et tema. Det gjelder blant annet terrasser, tilbygg, ombygde kjellere og lofter, boenheter som ikke er godkjent, og manglende ferdigattest. I 8 av sakene fikk kjøper medhold, i 34 delvis medhold, og i 20 fikk kjøper ikke medhold. Kjøper fikk dermed helt eller delvis medhold i 68 % av sakene. Nemnda var delt (dissens) i 8 saker, og median for kravet var 434 606 kroner.

Fordelingen over årene er 2022 (8 saker), 2023 (12 saker), 2024 (17 saker), 2025 (18 saker) og 2026 (7 saker så langt).

Tallene gjelder saker som endte i nemnda, ikke alle boligkjøp. «Helt eller delvis medhold» betyr at kjøper fikk noe, ikke at kjøper fikk det han krevde.

Hvilken lov som gjelder

Avhendingsloven ble endret med virkning fra 1.1.22. Avgjørelsene sier selv om tvisten reguleres av loven slik den var før endringen. Tre av sakene under (FinKN 2023-904, FinKN 2024-12 og FinKN 2025-520) sier uttrykkelig at tvisten reguleres av avhendingslova før lovendringen som trådte i kraft 1.1.22. Avgjørelsen FinKN 2022-281 sier ingenting om dette. Kjøper og selger kan derfor ikke lese ut av en enkelt avgjørelse hvilke regler en annen sak følger. Det er avgjørelsens egen angivelse som gjelder.

Når kjøper fikk medhold

Terrasse uten søknad, i en enebolig fra 1969 (FinKN 2022-281). Boligen ble solgt for 3,6 millioner kroner. Det var opplyst at selger hadde bygget ny terrasse ved egeninnsats, men ikke at den manglet søknad til kommunen. Selger hadde revet en eldre terrasse og satt opp en betydelig større, på over 60 kvadratmeter, med trapper og støpte pilarer. Kjøper fikk høre av kommunen at tiltaket var søknadspliktig, og terrassen ble senere ettergodkjent. Kjøper krevde bare saksbehandlingsgebyret, 9 445 kroner. Sekretariatet mente at selger ikke kunne klandres for å ha oversett søknadsplikten. Nemnda kom til motsatt konklusjon: Selger måtte kjenne til at tiltaket var søknadspliktig, og det fantes ingen rimelig grunn til uvitenheten. At kommunen senere godkjente terrassen og at kostnaden var lav, endret ikke utfallet, siden vurderingen gjøres på avtaletidspunktet. Kjøper fikk medhold og hele beløpet i prisavslag, med forsinkelsesrente. Avgjørelsen er enstemmig.

Terrasse som ikke ville bli godkjent, i en rekkehusleilighet fra 1981 (FinKN 2025-520). Boligen ble solgt for 6,2 millioner kroner. I tilstandsrapporten fikk terrassene TG 1, og det var opplyst at rekkverkene var lavere enn dagens krav. Selger hadde få dager før salget fått beskjed fra borettslagets styre om at terrassene ikke var byggemeldt, men dette sto ikke i salgsdokumentene, og kjøper fikk høre om det først etter budaksept. Kjøper holdt tilbake 50 000 kroner ved overtakelsen og krevde senere 39 000 kroner i prisavslag for å heve rekkverkene til én meter. Nemnda fant det sannsynliggjort at terrassen ikke ville bli godkjent før rekkverkshøyden var utbedret. Den tilbakeholdte opplysningen skapte usikkerhet om både godkjenning og kostnader, og dermed var innvirkningsvilkåret oppfylt. Det ble ikke gjort fradrag for standardheving. Kjøper fikk medhold og 39 000 kroner. Avgjørelsen er enstemmig, og den sier at tvisten reguleres av avhendingslova før lovendringen som trådte i kraft 1.1.22.

Når kjøper tapte

Selger hadde opplyst om mer omfattende ulovligheter, i en tomannsbolig fra 1963 (FinKN 2023-904). Boligen var påbygd i 1980 og ble solgt for 2,9 millioner kroner. Salgsdokumentene opplyste at kjelleren var bruksendret uten søknad, at en boenhet i andre etasje ikke var søkt godkjent, og at terrassen var bygget ved ufaglært egeninnsats. Kommunen skrev senere at veranda med utvendig trapp ikke var omsøkt. Kjøper krevde 42 000 kroner i prisavslag, til arkitekt og gebyr. Nemnda mente at kostnadene ikke var rent bagatellmessige, men at en eventuell ufullstendig opplysning ikke kunne ha påvirket kjøpet, sett i lys av det samlede opplysningsbildet. Det ble enstemmig ikke medhold. Avgjørelsen sier at tvisten reguleres av avhendingslova før lovendringen som trådte i kraft 1.1.22.

Forholdet var opplyst som en risiko, i en enebolig fra 1942 (FinKN 2024-12). Boligen ble solgt for 8,1 millioner kroner ved fullmakt. Salgsdokumentene opplyste at det ikke fantes ferdigattest eller brukstillatelse, med unntak for ett tilbygg, og at rom var beskrevet etter faktisk bruk, «uavhengig av hva som er godkjent». Etter overtakelsen fant kjøper at kjelleren bare var godkjent som råkjeller. Kjelleren lot seg godkjenne uten byggearbeider, og kjøper krevde 36 024 kroner i prisavslag for utgiftene til søknaden. Nemnda la vekt på forbeholdet og på at ferdigattest manglet, og fant ingen mangel. Avgjørelsen er enstemmig, og den sier at tvisten reguleres av avhendingslova før lovendringen som trådte i kraft 1.1.22.

Hva som avgjør

• Hva som ble opplyst om ulovlighetene. Tydelige risikoopplysninger, for eksempel om manglende ferdigattest eller at tiltak ikke er søkt, gjør det vanskelig å vinne frem. Uklare eller manglende opplysninger gir kjøper en sterkere sak.
• Selgers kunnskap. Selger må opplyse om det han kjente til eller måtte kjenne til. Har selger selv bygget tiltaket, og det er stort og kompliserende, blir det vanskelig å påberope uvitenhet.
• Innvirkning på kjøpet. Nemnda spør om en manglende opplysning kunne ha påvirket avtalen. Er kjøper opplyst om langt mer omfattende ulovligheter, kan en mindre ulovlighet falle utenfor.
• Om rommet bare mangler papirene. Når et rom er innredet og oppfyller kravene, men bare mangler formell godkjenning, taler det mot at opplysningen om bruken var uriktig.
• Kostnad og alvor. Hvor mye det koster å få forholdet godkjent, og om godkjenning i det hele tatt er sannsynlig, påvirker både om det foreligger en mangel og hvor stort prisavslaget blir.

Kort oppsummert

• Av 62 saker fikk kjøper fullt medhold i 8, delvis medhold i 34 og ikke medhold i 20, altså helt eller delvis medhold i 68 % av sakene.
• Kjøper fikk medhold når selger visste eller måtte vite at tiltaket var søknadspliktig eller ikke godkjent, og kjøper ikke fikk beskjed før kjøpet.
• Kjøper fikk ikke medhold når forholdet var tydelig opplyst eller når opplysningen etter nemndas syn ikke kunne ha påvirket avtalen.
• Tallene gjelder saker som endte i nemnda, ikke boligkjøp generelt.