Manglende ferdigattest på rekkehus, utsatt salg: delvis medhold (FinKN 2026-451)

Hva saken gjaldt

Boligen var et enderekkehus over to plan fra 1993. Det var påbygget i nyere tid med utvidelse av karnapp i 2005. Prospektet opplyste at det fantes ferdigattest (kommunens endelige godkjenning av byggearbeidet) for den opprinnelige bygningen fra 1994. Selger svarte nei på om noe manglet brukstillatelse eller ferdigattest. Boligen ble solgt «som den er» for 14,05 millioner kroner ved kjøpekontrakt 28.1.21 og overtatt 16.4.21.

Da kjøper skulle selge boligen videre, oppdaget kjøper at tilbygget fra 2005 ikke hadde ferdigattest. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) 25.5.23. Boligen ble lagt ut med en prisantydning på 15 300 000 kroner, men fikk ikke bud. Interessentene var usikre på om ferdigattesten ville bli godkjent. Boligen ble trukket fra markedet mens kjøper skaffet ferdigattest, som kommunen ga 26.9.23. Den ble lagt ut på nytt i oktober 2023 og solgt for 14 550 000 kroner 26.2.24.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde til sammen 1 502 189 kroner i prisavslag og erstatning, samt forsinkelsesrenter. Kravet gjaldt forskjellen mellom prisantydningen våren 2023 og oppnådd salgspris, merkostnader til to boliger, kostnader til hjelp med søknaden og juridiske kostnader. Kjøper mente at megler skulle ha oppdaget og opplyst om den manglende ferdigattesten.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, erkjente at det forelå en mangel, men mente vilkårene for erstatning ikke var oppfylt. Det pekte på at det manglet årsakssammenheng (at tapet må skyldes feilen) mellom meglers eventuelle forsømmelse og kjøpers tap. Selskapet mente også at kjøper burde ha søkt om ferdigattest med en gang, og at kjøper selv måtte bære risikoen for å ha kjøpt ny bolig før den gamle var solgt.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) vurdering. Tre forhold veide tyngst.

For det første mente nemnda at megler skulle ha forstått at tilbygget fra 2005 også skulle hatt ferdigattest. Fordi megler ikke opplyste om det, var opplysningsplikten brutt (§ 3-7).

For det andre fant nemnda det sannsynlig at boligen hadde en høyere markedsverdi våren 2023, mellom 15 000 000 og 15 300 000 kroner. Kjøper hadde lagt frem to konkrete meglervurderinger, og disse veide tyngre enn generell prisstatistikk fra selskapet.

For det tredje delte nemnda risikoen. Salgsprisen var 14 550 000 kroner, mens en av vurderingene var 15 000 000 kroner. Nemnda mente en del av prisfallet skyldtes et svakere boligmarked, og at kjøper måtte bære noe av risikoen. Erstatningen for verditap ble satt til 450 000 kroner. Merkostnadene til to boliger, som renter, eiendomsskatt og felleskostnader, hadde sammenheng med mangelen, men kjøper måtte også her bære noe selv. Nemnda satte dette til 350 000 kroner.

Sammen med prisavslaget på 31 250 kroner ble kjøpers krav 831 250 kroner. Nemnda kalte utmålingen utfordrende. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at manglende ferdigattest kan gi et tap som er større enn kostnaden ved å skaffe attesten. Salget kan stoppe opp, og du kan få ekstra kostnader mens du venter.

Den viser også at nemnda ikke tilkjenner alt. Når markedet også spiller inn, og du har kjøpt ny bolig før den gamle er solgt, må du regne med å bære en del av risikoen selv. Konkrete meglervurderinger av verdien på det tidspunktet feilen ble oppdaget, telte mer enn generell prisstatistikk.

Kort oppsummert

• Tilbygget fra 2005 på et rekkehus fra 1993 manglet ferdigattest, og megler hadde ikke opplyst om det.
• Videresalget ble utsatt, og kjøper krevde 1 502 189 kroner.
• Kjøper fikk delvis medhold og 831 250 kroner, fordi kjøper også måtte bære en del av risikoen.