Feil ferdigattest for arker og balkonger: selger fikk medhold (FinKN 2024-190)

Hva saken gjaldt

Saken gjaldt en tomannsbolig fra 1920, modernisert i 2013. Selgeren eide boligen fra 2012 og solgte den i 2018. Underveis hadde selgeren bygget to takarker og to balkonger. Selgeren tegnet boligselgerforsikring (en forsikring som dekker selgerens ansvar hvis kjøper finner mangler) i forbindelse med salget.

I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selgeren ja på at endringene var godkjent av bygningsmyndighetene, og skrev at ferdigattest fantes. Salgsoppgaven sa at det fantes ferdigattest for endring av underetasjen fra kolonial til bolig, men ikke for bygget som helhet.

I 2022 meldte kjøperen fra om at takarkene og balkongene aldri var godkjent av kommunen. Kommunen ga rammetillatelse i 2013, men det ble aldri søkt om igangsettingstillatelse, og det fantes ingen ferdigattest for tiltakene. Kjøperen la frem et estimat på 787 500 kroner for å føre boligen tilbake til opprinnelig stand.

Hva selgeren krevde, og hva selskapet mente

Her er det selgeren som står mot sitt eget selskap. Selskapet sendte i 2022 et varsel om avkortning. Det betyr at selskapet ville nekte å dekke ansvaret overfor kjøperen. Selskapet mente at selgeren hadde gitt uriktige opplysninger og måtte vite at saken ikke var avsluttet hos kommunen. Det ville avkorte 100 prosent for arkene og balkongene.

Selgeren mente at opplysningen var gitt i god tro. Selgeren trodde at ferdigattesten fra 2017, som gjaldt bruksendring av kjelleren, også omfattet takarker og balkonger. Selgeren fikk senere ferdigattest på tiltakene og krevde kostnadene dekket. Totalt kom kravet på 122 449 kroner, blant annet for søknad om ferdigattest, gebyrer, egeninnsats og uavhengig kontroll.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selgeren medhold, men skrev at den var i noe tvil. To spørsmål avgjorde.

Det første var om selgeren hadde gitt en uriktig opplysning mot bedre vitende. Attesten fra 2017 viste til oppdaterte tegninger der arker og balkonger var tegnet inn. Kommunens egne svar tydet på at også saksbehandlerne var usikre på om tiltakene var godkjent. Ingenting i dokumentene viste sikkert at selgeren visste at attesten ikke dekket dem. Nemnda kan bare vurdere saken på papiret og kunne ikke høre parter og vitner. Selskapet hadde dermed ikke sannsynliggjort at selgeren kjente til forholdet.

Det andre var om selgeren var «mer enn lite å legge til last». Loven krever mer enn vanlig uaktsomhet, altså mer enn uoppmerksomhet eller misforståelse, før dekningen kan avkortes. Fordi selgeren var i god tro om hva attesten omfattet, var dette ikke oppfylt.

Selskapet var derfor ansvarlig for selgerens mangelsansvar overfor kjøperen. Selskapet hadde ikke innvendinger mot størrelsen på kravet, og nemnda tok det til følge. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et feil svar i egenerklæringen ikke automatisk fører til at forsikringen kan avkortes. Det avgjørende er om selgeren faktisk visste at svaret var feil, og om skylden er mer enn liten. En misforståelse i god tro er ikke nok. Samtidig var nemnda i tvil, og selgeren vant blant annet fordi kommunens attest og svar var uklare. Det er derfor viktig å vite nøyaktig hva en ferdigattest omfatter før man svarer på spørsmål om godkjenning.

Kort oppsummert

• Selgeren skrev at ferdigattest fantes for takarker og balkonger, men attesten gjaldt bare bruksendring av kjelleren.
• Nemnda mente selgeren var i god tro og ikke mer enn lite å legge til last.
• Selskapet kunne ikke avkorte og måtte dekke kravet på 122 449 kroner.