Ulovlig anneks med byggefeil, hytte fra 1965: delvis medhold (FinKN 2022-422)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig i Ringsaker kommune, oppført i 1965 og påbygd i 1996, med et tilhørende anneks. Eiendommen ble solgt som den er for 2 200 000 kroner og overtatt av kjøperen 2. november 2018.

Salgsoppgaven beskrev annekset som oppført i 2004, med et soverom med parkett og panel, en uisolert vedbod og innlagt strøm. Tilstandsrapporten ga annekset TG 1 (ingen eller bare mindre avvik) og en teknisk verdi på 255 000 kroner, med bare en kort merknad om at det var påvist noe skjevheter. Selgeren hadde i egenerklæringsskjemaet (skjemaet der selgeren opplyser om det han kjenner til) svart nei på spørsmål om endringer fra godkjente byggetegninger.

I mai 2021 tok kjøperen kontakt med kommunen om hva som skulle til dersom han ville gjøre noe med annekset. Han fikk da høre at bygget trolig var ulovlig oppført. Kommunen sa at den ikke ville følge opp ulovligheten, men oppfordret kjøperen til å la en fagperson sjekke at bygget var solid nok før det ble ført inn i kommunens arkiver og kart. En tidligere eiers sønn fortalte at bygget ble tatt i bruk i 1980.

Kjøperen undersøkte videre frem til august 2021 og mente da at annekset var mangelfullt og ufagmessig bygget. Han reklamerte 27. september 2021.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende kostnadene ved å bringe bygget opp til forventet standard, 180 000 kroner, pluss 12 500 kroner til takstrapport. Til sammen er kravet 192 500 kroner. Han mente at det var annekset fra 2004 han hadde kjøpt, og at det da måtte tåle vanlige krav til god byggeskikk.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at kjøperen reklamerte for sent, siden det gikk flere måneder fra han begynte å undersøke til han ga beskjed. Det mente også at bygget var solgt som et uthus, og at det ikke stilles samme krav til et uthus som til et anneks. En ingeniør hos selskapet mente at kravene som gjaldt da bygget ble oppført, var oppfylt.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente kjøperen hadde reklamert i tide. Ved ulovligheter må en kjøper få noe tid til å orientere seg og undersøke før fristen begynner å løpe.

Deretter kom nemnda til at boligen hadde en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum), altså at den var vesentlig dårligere enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Annekset var ulovlig oppført, hadde ikke det fullisolerte soverommet salgsoppgaven beskrev, og hadde ufagmessige løsninger. Kjøperen kunne ut fra salgsoppgaven regne med et anneks fra 2004 uten negative merknader, med TG 1 og en teknisk verdi på 255 000 kroner.

Når det gjaldt beløpet, mente nemnda at det måtte trekkes noe fra for at kjøperen får en bedre standard enn han kjøpte. Med takstutgiftene tatt med, satte nemnda prisavslaget skjønnsmessig til 125 000 kroner. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en bygning som er markedsført som anneks og gitt en høy tilstandsgrad, gir deg rett til å regne med at det er bygget forsvarlig og lovlig. Skjuler det seg ulovligheter eller alvorlige feil, kan det være en vesentlig mangel selv om det gikk år før du oppdaget det.

Saken viser også at fristen for å reklamere ikke nødvendigvis begynner å løpe når du første gang får et hint. Ved ulovlighetsmangler får du noe tid til å undersøke.

Får du medhold, får du sjelden dekket hele utbedringen. Nemnda trekker fra for den standardhevingen du får når en ny og bedre løsning erstatter en dårlig.

Kort oppsummert

• Et anneks på en hytte fra 1965 viste seg å være ulovlig oppført og ufagmessig bygget, selv om det var gitt TG 1.
• Nemnda mente reklamasjonen kom i tide og at det var en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 125 000 kroner i prisavslag i stedet for kravet på 192 500 kroner.