Ulovlig loftsetasje og varmepumpe i dødsbo: delvis medhold (FinKN 2022-122)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2008, solgt for 3 300 000 kroner av et dødsbo ved offentlig skifte. Kjøperen overtok 10.7.20. Salgsoppgaven regnet 2. etasje med i P-rom (primærrom, altså oppholdsrom) og skrev at det var mulig å leie ut loftsetasjen. Tilstandsrapporten opplyste samtidig at ombyggingen av 2. etasje neppe var byggemeldt. Byggetegningene viste et uinnredet loft.

Kjøperen ville bygge en utvendig trapp opp til 2. etasje og fikk da beskjed fra kommunen om at etasjen ikke var omsøkt eller godkjent til beboelse, og at garasjen manglet ferdigattest. Kjøperen reklamerte i 2021. Varmepumpen var opplyst som defekt, men kjøperen mente kostnaden ved å skifte den var holdt tilbake.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på om lag 300 000 kroner, tilsvarende utbedringskostnadene. Kjøperen mente at selger, herunder megler og bostyrer, hadde holdt tilbake viktig informasjon om loftet, garasjen og varmepumpen.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det mente at forholdene var opplyst ved salget, og at kjøperen tok på seg større risiko ved kjøp fra et dødsbo, der selger ikke kjenner boligen. Selskapet mente også at det var reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Den fant først at reklamasjonene var fremsatt i tide.

For 2. etasje var det avgjørende at opplysningene i salgsoppgaven trakk i to retninger. Tilstandsrapporten var klar på at etasjen ikke var byggemeldt. Salgsoppgaven fortalte likevel at loftet kunne leies ut, noe som var uriktig fordi arealet bare var godkjent som uinnredet loft. Samlet ble bildet så misvisende at det var en opplysningssvikt. Nemnda la også vekt på usikkerheten ved en søknad om å få arealene godkjent i etterkant.

For varmepumpen kom nemnda under tvil til samme resultat.

For garasjen var det ikke sannsynliggjort at det forelå opplysningssvikt. Boligen ble solgt av et dødsbo, og det var ikke klare holdepunkter for at noen som handlet for boet kjente til forholdene. Avvikene og kostnadene var også dårlig dokumentert.

Nemnda fastsatte likevel ikke noe prisavslag. Det var for stor usikkerhet om hvor mye utbedringen ville koste for begge manglene. Kjøperen har i tillegg fått et større fradrag for varmepumpen, fordi det var opplyst at pumpen var defekt. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at salgsoppgavens ord om bruk, som at noe kan leies ut, kan veie tungt når tilstandsrapporten sier noe annet. Det som avgjør, er det samlede bildet en kjøper får.

Den viser også at kjøper fra et dødsbo må regne med større risiko for feil som ikke er kjent. Garasjekravet falt på at ingen kunne vise at boet visste om forholdene.

Til slutt viser saken at en mangel ikke alltid gir penger. Uten dokumentasjon av kostnadene kan nemnda la være å fastsette et beløp.

Kort oppsummert

• 1. etasje var innredet uten godkjenning, og salgsoppgaven skrev at loftet kunne leies ut.
• Nemnda mente 2. etasje og varmepumpen var mangler, men ikke garasjen.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Nemnda fastsatte ikke noe beløp, fordi kostnadene var for usikre.