Kjeller solgt som soverom, men ikke godkjent: ikke medhold (FinKN 2024-12)

Hva saken gjaldt

Boligen var en stor enebolig på Østlandet fra 1942, solgt for 8,1 millioner kroner ved kontrakt 31. januar 2020. Kjøper overtok 25. juni 2020. Den var bygget på i flere omganger. Salgsoppgaven beskrev en kjeller på 68 kvadratmeter med to soverom, peisestue, bad, gang og entré.

Salgsdokumentene var likevel tydelige på det formelle. Kommunen hadde ikke registrert ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen, bortsett fra for ett tilbygg. Det nyeste tilbygget var ikke omsøkt. Kjøper overtok eiendommen slik den fremsto på visning. Tilstandsrapporten la faktisk bruk til grunn for romdefinisjonene, ikke kommunens godkjenninger, og ba om nærmere avklaring med kommunen.

Boligen ble solgt ved fullmakt, uten egenerklæring (selgers skjema om det han vet om boligen), fordi selger var gammel og syk. Fullmektigen opplyste blant annet om en stor vannskade i 2017 og om to påbygg de siste årene.

Etter overtakelsen fant kjøper ut at kjelleren bare var godkjent som råkjeller, altså uten rett til varig opphold. Kjøper søkte om bruksendring og fikk den godkjent, og arealet kunne godkjennes slik det sto.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 36 024 kroner, med forsinkelsesrente. Beløpet var utgiftene til kommune og arkitekt i søknadsprosessen. Kjøperen mente at kjelleren var omtalt som oppholdsrom, og at kjøper da kunne vente at rommene var godkjent. Det at godkjenningen var lett å få etterpå, endret ikke at opplysningen var uriktig da boligen ble solgt.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det viste til at selger ikke hadde kunnet gi nærmere opplysninger, og at det var opplyst om manglende ferdigattest og brukstillatelse.

Hva nemnda la vekt på

Saken ble behandlet etter den gamle avhendingslova, og spørsmålet var om det var gitt uriktige opplysninger (§ 3-8). Nemnda var enstemmig.

Nemnda pekte først på en viktig forskjell. En kjøper kan som hovedregel vente at et rom som brukes som oppholdsrom, er godkjent. Men i nemndas praksis teller det om rommet bare mangler formell godkjenning, eller om det må bygges om for å bli godkjent. Er rommet både innredet som oppholdsrom og oppfyller kravene til det, er manglende godkjenning i seg selv ikke en uriktig opplysning.

Her kunne kjelleren godkjennes slik den var. Salgsdokumentene hadde dessuten tatt forbehold om at rommene var beskrevet etter faktisk bruk, og at det ikke fantes ferdigattest eller brukstillatelse for det meste av boligen. Med det samlede bildet fant nemnda ikke en mangel.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok at et rom mangler godkjenning. Hvis rommet allerede oppfyller kravene og bare mangler papirene, gir det vanligvis ikke krav mot selger. Situasjonen er annerledes hvis rommet må bygges om for å bli godkjent.

Saken viser også at opplysninger om manglende ferdigattest og forbehold om faktisk bruk i salgsdokumentene teller mye. Kostnaden med å søke i etterkant blir da kjøpers egen.

Kort oppsummert

• Kjeller markedsført med soverom og peisestue var ikke godkjent til varig opphold.
• Rommene kunne godkjennes uten byggearbeid, og salgsdokumentene hadde advart om manglende ferdigattest og brukstillatelse.
• Utfallet var ikke medhold til kjøper. Selskapet fikk medhold.