Andelsleilighet uten godkjent boenhet: medhold til kjøper (FinKN 2023-953)

Hva saken gjaldt

Boligen var en andelsleilighet på 45 kvadratmeter i en bygård fra 1897, solgt for 4 millioner kroner, pluss andel fellesgjeld på 139 606 kroner. Kjøperen overtok i januar 2019. Salgsoppgaven opplyste at det fantes et gammelt ekspedisjonsdokument fra 1894, som kan regnes som en slags brukstillatelse for så gamle bygninger, men at megleren ikke hadde funnet flere ferdigattester. Tilstandsrapporten opplyste at leiligheten i 2016 var endret fra hybelleilighet til egen leilighet, og at en dør mot naboleiligheten var blendet igjen fra nabosiden. Borettslaget var en del av et sameie i eiendommen.

I mars 2019 fikk kjøperen en e-post fra styreleder. Utbyggeren hadde solgt åtte boenheter, men bare fem var godkjent som selvstendige. Kjøperens leilighet og naboleiligheten var derfor del av samme seksjon. Kommunen bekreftet senere at det ikke fantes godkjent byggesak for å dele seksjonen i to boenheter.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilen) i april 2019 og krevde i mars 2020 å heve avtalen. Hun mente at både megler og takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger om at leiligheten var delt opp uten godkjenning, og at det var flere tegn som burde ha fått dem til å reagere. Blant annet manglet ferdigattest, seksjoneringstegning var ikke innhentet, og det var en dør inn til naboleiligheten.

Selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar for mangler) ble ført av et selskap som avviste kravet. Selskapet mente at andelen var lovlig etablert i borettslaget. Leiligheten var ikke solgt eller markedsført som selvstendig boenhet, og ingen regel hindret at andelene i et borettslag ikke svarte til godkjente boenheter.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Verken kjøperen eller selskapet kom med nye innvendinger til nemnda. Tre ting var sentrale.

For det første forventningen. En vanlig kjøper kan gå ut fra at en leilighet er godkjent som selvstendig boenhet med mindre noe annet blir opplyst. Er den ikke godkjent, er det noe kjøperen har grunn til å få vite.

For det andre meglerens rolle. Selger identifiseres med megleren, det vil si at selger svarer for mangelfulle opplysninger fra megleren. Megleren har et strengt profesjonsansvar. Megleren kjente til ombyggingen fra hybel til egen leilighet, den blendede døren og at ferdigattest ikke var funnet. Det ga grunn til å mistenke at leiligheten ikke var godkjent, og dermed en plikt til å undersøke nærmere, for eksempel hos styret og kommunen.

For det tredje innvirkningen. Det er naturlig å anta at kjøperen ville lagt vekt på opplysningen om at leiligheten trolig ikke var godkjent som egen boenhet, hvis den hadde kommet frem.

Nemnda mente det da ikke var nødvendig å vurdere takstmannens forhold eller om boligen også hadde en vesentlig mangel. Saken var begrenset til spørsmålet om ansvar. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger fra megleren teller som selgers opplysninger. Når salgsdokumentene viser tegn på at en bolig kan være delt opp uten godkjenning, kan megleren ha plikt til å undersøke, og manglende undersøkelser kan gi selger ansvar.

Saken viser også at det kan være avgjørende om en bolig er godkjent som selvstendig boenhet. Avgjørelsen sier imidlertid ikke noe om hva prisavslaget eller et eventuelt heveoppgjør skal bli.

Kort oppsummert

• Andelsleiligheten fra 1897 var trolig ikke godkjent som egen boenhet, og kjøperen fikk vite det først etter overtakelsen.
• Nemnda mente megleren hadde grunn til å undersøke nærmere, og at selger må svare for de mangelfulle opplysningene.
• Kjøperen fikk medhold, men nemnda tok ikke stilling til beløpet.