Loftsleilighet uten gyldig godkjenning: delvis medhold (FinKN 2025-1079)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i en bygård fra 1960. Den ble solgt uten forbehold om tilstanden for 8,1 millioner kroner ved kontrakt i februar 2020, i tillegg til andel av borettslagets fellesgjeld. Salgsoppgaven beskrev en stor loftsleilighet over to plan med tre rom i loftsetasjen som kunne brukes som stue eller soverom.

Salgsoppgaven opplyste at det forelå godkjenning til utbygging, at ferdigattest ikke forelå, og at saken var henlagt hos kommunens byggesaksmyndighet. Selger fylte ut egenerklæringen på samme måte. Selger svarte ja på at utbyggingen fra 2002 var godkjent, og opplyste at ferdigattest manglet.

Da kjøper skulle selge videre, kom det frem at tillatelsen var gyldig i tre år, og at byggesaken var henlagt i 2013. Det fantes ikke gyldig godkjenning, brukstillatelse eller midlertidig brukstillatelse. Kjøper reklamerte i august 2023 og solgte boligen for 9,65 millioner kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 600 000 kroner, som verditap ved videresalget. Kjøper mente at flere interessenter hadde falt fra på grunn av loftet. Kjøper mente også at opplysningene ved salget var misvisende.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at det var opplyst at ferdigattest manglet, og at kjøper burde ha undersøkt nærmere. Selskapet mente at kjøper reklamerte for sent etter tre år og fire måneder, og at kjøper ikke hadde begrenset tapet, siden en ny søknad ville kostet lite.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant spørsmålet tvilsomt og delte seg. Flertallet mente at opplysningssvikten ga en mangel etter avhendingslova §§ 3-7 og 3-8.

For det første kunne en vanlig kjøper forstå det slik at det fantes en gyldig tillatelse. Selger hadde krysset av for at utbyggingen var godkjent, og salgsoppgaven nevnte godkjenning til utbygging. At saken var henlagt, kunne leses som at problemet var avsluttet. At tiltaket ikke lenger var lovlig, ble ikke sagt klart.

For det andre ble loftsetasjen solgt som beboelig, uten at det sto tydelig at bruken var ulovlig. Da måtte opplysningene være klare.

Mindretallet mente at det viktigste, at ferdigattest manglet, var opplyst to steder. Det ville ha vært spissfindig å legge vekt på om en tillatelse fortsatt var aktiv, siden utbyggingen allerede var utført. Kjøper hadde dessuten en klar oppfordring til å undersøke.

En samlet nemnd mente at saken ikke var godt nok opplyst til å fastsette prisavslaget. Verken utbedringskostnadene eller det påståtte verditapet var dokumentert. Nemnda la til at når avviket kan rettes med enkle grep og lav kostnad, er det naturlig å ta utgangspunkt i det ved utmålingen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om manglende ferdigattest ikke alltid dekker det som er galt. En formulering om godkjenning kan gi inntrykk av at forholdet er i orden når tillatelsen har gått ut. Nemnda kan finne en mangel selv om det er gitt noen opplysninger.

Saken viser også at en mangel ikke alltid gir et beløp. Den som krever verditap eller utbedringskostnader, må dokumentere dem godt nok til at nemnda kan sette et tall.

Kort oppsummert

• Loftet i en leilighet fra 1960 hadde ikke gyldig godkjenning, og saken var henlagt.
• Flertallet mente opplysningene var misvisende, men saken var for dårlig belyst til å måle ut et prisavslag.
• Kjøper fikk delvis medhold. Nemnda delte seg.