Steinfylling i strandsonen uten søknad: delvis medhold (FinKN 2022-806)

Hva saken gjaldt

Boligen var en stor enebolig fra 1969 med garasje, bod og et naust ved fjorden. Den ble solgt som den er for 2,775 millioner kroner, og kjøperen overtok 12.8.21. Salget ble gjennomført ved videovisning. Salgsoppgaven nevnte en eldre steinfylling på siden av naustet og noen lovlighetsmangler.

Takstrapporten ga eiendommen i hovedsak TG 2 (tilstandsgrad 2, som betyr slitasje eller avvik knyttet til alder). Rom under terreng fikk TG 2 med kalkutslag i garasje og bod. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) opplyste selger at det var mus i garasje og bod fra tid til annen. Selger svarte nei på spørsmålet om utettheter i garasje og fasade. Selger hadde eid boligen siden 2010, men bare bodd der en del av tiden.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen mus rundt i boligen, blant annet bak kjøkkeninnredningen og inne i veggene. Kjøperen fant også en langt større fuktinntrenging i garasjen enn ventet. Kommunen opplyste at steinfyllingen ikke var søkt om eller godkjent, og en nabo mente at den var endret omtrent da boligen ble lagt ut for salg.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 360 975 kroner. Kravet gjaldt mus, vann i garasjen og steinfyllingen, med anslåtte utbedringskostnader på 388 500 kroner. Kjøperen mente at selger måtte ha kjent til museproblemet og fuktproblemet, og at steinfyllingen krevde en søknad fordi den ligger i strandsonen. Det er byggeforbud i 100-metersbeltet fra sjøen.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikringen som dekker kjøperens krav mot selger), mente at selger ikke kjente til forholdene utover det som var opplyst. Det pekte på at selger hadde bodd lite i boligen, at boligen hadde vært utleid, og at steinfyllingen lå der fra før. Selger hadde bare rettet den av og murt en kant.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga delvis medhold, og nemnda var enig. Tre forhold veide tyngst.

For det første kom nemnda til at det ikke var sannsynliggjort at selger kjente til omfanget av mus eller fuktproblemet i garasjen. Nemnda syntes det virket påfallende at selger ikke kjente til museproblemet, men selger hadde bodd lite i boligen. Nemnda behandler saker skriftlig, og spørsmål om hva selger visste, krever ofte vanskelige vurderinger av troverdighet. Boligen var også 53 år, og det var gitt mange risikoopplysninger. Nemnda mente derfor at heller ikke feilene alene var en vesentlig mangel.

For det andre hadde steinfyllingen fått et helt annet utseende og en annen funksjon etter selgers arbeid. Da var opplysningen om en eldre steinfylling misvisende. Selger måtte kjenne til at tiltak i strandsonen krever søknad.

For det tredje mente nemnda at opplysningssvikten kunne ha påvirket kjøpet. Uten en opplysning om manglende godkjenning var det uklart for kjøperen om steinfyllingen kunne brukes slik den var markedsført.

Som prisavslag for steinfyllingen tilkjente nemnda et søknadsgebyr på 10 369 kroner. Nemnda mente at andre kostnader ikke var sannsynliggjort, men pekte på at kostnader ved et eventuelt avslag og pålegg om tiltak som utgangspunkt vil kunne dekkes av prisavslaget. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selger må opplyse om tiltak som ikke er godkjent, også når eiendommen bare har en eldre løsning fra før. Kjøper kan ellers ikke regne med å få vite det.

Den viser også at det kan være vanskelig å bevise at selger kjente til skadedyr eller fukt når selger har bodd lite i boligen, selv om omfanget virker stort. Kjøperen må dokumentere kunnskapen og ikke bare anta den.

Et lavt prisavslag kan bli utfallet selv om kravet er stort. Nemnda tilkjenner bare det som er sannsynliggjort.

Kort oppsummert

• Mus, fukt i garasjen og en steinfylling i strandsonen som selger hadde endret uten søknad.
• Nemnda mente at bare steinfyllingen var en mangel, fordi selger ikke hadde opplyst om manglende godkjenning.
• Kjøperen fikk delvis medhold og 10 369 kroner i prisavslag av de 360 975 kronene som ble krevd.