Naboer, støy og planer: slik vurderer Finansklagenemnda saken

Hvor ofte kjøper får medhold

I temaet ligger 65 avgjørelser. Kjøper fikk fullt medhold i 6 av dem og delvis medhold i 33. I 26 saker fikk kjøper ikke medhold. Det betyr at kjøper fikk noe i 60 prosent av sakene. Det midterste kravet er på 439 178 kroner. I 14 av avgjørelsene var nemnda uenig innad (dissens, altså at ett eller flere medlemmer var uenige i flertallets konklusjon).

Tallene gjelder saker som endte i nemnda, ikke alle boligkjøp. Saker som ble avgjort tidligere i prosessen, eller aldri ble klaget inn, er ikke med. Tallene sier derfor ikke hvor sannsynlig det er å vinne i en vilkårlig sak. «Helt eller delvis medhold» betyr at kjøper fikk noe, ikke at kjøper fikk det han krevde. Mange av de delvise seirene gjelder et prisavslag som er lavere enn kravet.

Sakene fordeler seg slik per år. I 2022 var det 16 saker. I 2023 var det 10 saker. I 2024 var det 16 saker. I 2025 var det 12 saker. I 2026 er det så langt 11 saker, og året er ikke ferdig.

Når kjøper fikk medhold

De tydeligste seirene har det til felles at noe konkret var sagt eller vist ved salget, og at virkeligheten var en annen.

Gjerde på naboens tomt (FinKN 2022-137). Boligen var en enebolig fra 1923 i Oslo, solgt for 9,3 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev en solrik tomt på 880 kvm med stor hage og ny ferdigplen, og et hvitt gjerde var med på bildene. Et par år etter overtakelsen viste det seg at 32 kvm av hagen lå utenfor tomtegrensen, blant dem ca. 18 kvm gressplen. Selskapet mente at kjøper hadde fått det arealet som var opplyst. Nemnda mente at kjøper klart kunne forvente at grensen fulgte gjerdet, og at det dermed var gitt en uriktig opplysning. Kjøper krevde prisavslag på 300 000 kroner og fikk delvis medhold: prisavslaget ble satt til 200 000 kroner, etter at nemnda veide en meglervurdering opp mot en takstmanns anslag.

Støy fra skytebane ved hytte (FinKN 2025-522). Hytta var oppført i 1936 og solgt for 1,58 millioner kroner. Den var beskrevet som rolig og tilbaketrukket, og salgsoppgaven nevnte ikke skytebanen. Etter overtakelsen reklamerte kjøper på støy. Selskapet pekte på at skytebanen var kjent og skiltet, og at selgeren aldri hadde ansett støyen som et problem. Nemnda mente likevel at kjøper hadde grunn til å vente opplysninger om skytebanen, blant annet på grunn av nærheten og fordi selgeren selv erkjente at aktiviteten var merkbar. Kjøper krevde prisavslag på 250 000 kroner. Nemnda fant en mangel, men mente at den ikke hadde forsvarlig grunnlag for å fastsette prisavslaget, siden ingen av meglervurderingene bygget på befaring, og det manglet støymålinger. Kjøper fikk delvis medhold, blant annet med erstatning for en egenandel på 4 000 kroner.

Parkslirekne på tomten (FinKN 2024-163). Enebolig med tomt på 2 481 kvm på Østlandet, solgt for 20 millioner kroner. Byggeår er ikke oppgitt. Kjøper fikk vite at tomten hadde parkslirekne, en forbudt og svartelistet plante, på 250–300 kvm. Selgeren visste ikke hva slags plante det var. Nemnda mente at en alminnelig kjøper ikke kan forventes å kjenne planten og utfordringene den gir, og at tomten ikke uten videre kunne brukes som tiltenkt. Kjøper krevde prisavslag på 562 500 kroner, tilsvarende kostnaden ved å fjerne planten, og fikk medhold og 552 500 kroner etter fradrag for en egenandel på 10 000 kroner.

Når kjøper tapte

De fleste tap skyldes at nemnda ikke fant noen mangel, eller at forholdet var påregnelig.

Støy fra kjølevifte i Oslo-leilighet (FinKN 2023-18). Leiligheten var en 2-roms fra 1966, solgt for 3,47 millioner kroner. Salgsoppgaven sa at den var vestvendt uten støy fra hovedveien. Kjøper klaget på støy fra kjøleenheter med vifter på taket til et næringslokale i første etasje, og krevde prisavslag på 296 000 kroner. Flertallet forsto opplysningen slik at leiligheten ikke var utsatt for trafikkstøy, ikke at den var helt fri for støy. Det ble ikke gjort målinger inne i leiligheten, og flertallet fant ikke et åpenbart misforhold mellom det kjøper kunne vente og det som ble levert. Mindretallet la vekt på en rapport som viste støy over grenseverdiene utenfor vinduet. Kjøper fikk ikke medhold. Saken viser at støy fra tekniske anlegg er vanskelig å bevise som vesentlig avvik.

Loftsutbygging og økt fellesgjeld (FinKN 2022-1025). Leiligheten lå i en bygård fra 1894 og ble solgt for 5,15 millioner kroner, med 223 000 kroner i andel fellesgjeld. Den ble markedsført med rammetillatelse for utbygging av loftet. Selgeren hadde opplyst at borettslaget planla å nedbetale all fellesgjeld gjennom prosjektet. Etter overtakelsen ble det klart at utbyggingen og rehabiliteringen av taket ville gi en betydelig økning i fellesgjelden. Kjøper krevde prisavslag på 500 000 kroner og mente at opplysningene fra styret var misvisende. Nemnda mente at planen ved budaksept var å nedbetale gjelden, så opplysningen var ikke feil da den ble gitt, og fant ingen mangel. Kjøper fikk ikke medhold.

Hva som avgjør

Fem faktorer går igjen i sakene.

1. Hva som ble opplyst. Konkrete opplysninger i salgsoppgave eller egenerklæring veier tungt. En beskrivelse som «rolig og tilbaketrukket» i FinKN 2025-522 og et gjerde på bildene i FinKN 2022-137 ble sammenlignet med det kjøper fant. Generelle formuleringer gir mindre.

2. Hva selger visste. Selger har plikt til å opplyse om forhold han kjenner til og som kjøper har grunn til å vente å få vite. I FinKN 2022-1025 var opplysningen riktig da den ble gitt, og det avgjorde saken.

3. Om forholdet var påregnelig. En kjøper må regne med noe støy i by og tett bebyggelse, som i FinKN 2023-18. Et skiltet skytebaneanlegg holdt likevel ikke da salgsoppgaven lovet ro.

4. Om avviket er stort nok. Ved salg av bolig som den er kreves det at avviket er vesentlig, og nemnda krever et åpenbart misforhold. Støy er et subjektivt forhold, og målinger og fagrapporter gjør at saken lettere kan bevises.

5. Om utmålingen kan dokumenteres. Selv når det er en mangel, kan prisavslaget bli lavere enn kravet, som i FinKN 2022-137, eller uavklart, som i FinKN 2025-522. Verdivurderinger basert på befaring og målinger veier tyngre enn løse anslag.

Kort oppsummert

• Av 65 saker om naboer, støy og planer fikk kjøper helt eller delvis medhold i 60 prosent. Tallet gjelder saker som endte i nemnda.
• Kjøper vinner oftest når noe konkret ble opplyst eller vist ved salget, og virkeligheten var en annen.
• Kjøper taper oftest når støyen eller planen var påregnelig, når opplysningene var riktige da de ble gitt, eller når støyen ikke kan dokumenteres som et åpenbart avvik.