Støy fra kjølevifte i leilighet solgt som støyfri: ikke medhold (FinKN 2023-18)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toroms leilighet i sjette etasje i Oslo, bygget i 1966 og solgt som den er for 3 470 000 kroner. Salgsoppgaven sa at leiligheten var vestvendt uten støy fra en hovedvei, og punktlisten oppsummerte det som vestvendt uten støy. Kjøperen overtok i april 2021.

Etter overtakelsen ble kjøperen plaget av støy fra tre kjøleenheter med vifter på taket. De tilhørte en dagligvarebutikk i første etasje. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) i oktober 2021. En støyrapport målte 51 dB utenfor vinduet, og kravet til teknisk støy om natten er 35 dB. Selger sa at han aldri hadde opplevd støy eller sjenerende lyd. Kjøperen solgte leiligheten videre i mai 2022, med opplysning om støyen, for 3 555 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 296 000 kroner, 12 500 kroner i takstutgifter og 124 952 kroner i erstatning for meglerutgifter. Kjøperen mente at opplysningen om at leiligheten var uten støy var uriktig og avgjørende for kjøpet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at formuleringen måtte leses i sammenheng med at leiligheten vendte bort fra trafikken utenfor adressen. Kjøperen kunne ikke vente at en leilighet sentralt i byen var helt uten støy.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. Tre forhold veide tyngst.

For det første opplysningen i salgsoppgaven (§ 3-8). Nemnda mente at formuleringen i kulepunktet var en kort oppsummering av teksten om at leiligheten var uten støy fra hovedveien. Det kunne ikke leses som en garanti mot alle støykilder, særlig ikke i en leilighet midt i byen.

For det andre selgerens kunnskap (§ 3-7). Det var ingen klare holdepunkter for at selger kjente til støyen. At det gikk noen måneder fra overtakelsen til reklamasjonen, var ikke nok til å sette selgerens forklaring til side.

For det tredje vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum). Flertallet mente at noe støy var påregnelig i sentrale Oslo, at støyen ikke var målt inne i leiligheten, og at verditapet var uklart. Regelen krever et utvilsomt misforhold mellom det kjøperen kunne vente og det kjøperen fikk. Flertallet fant ikke et slikt åpenbart misforhold. Kravet om brudd på offentlige støykrav førte heller ikke frem, siden en bolig solgt som den er uansett må oppfylle vilkårene i den vanlige mangelsregelen.

Et medlem mente under tvil at det var en vesentlig mangel. Mindretallet pekte på at mekanisk støy fra en teknisk installasjon er noe annet enn byliv, og at målingen viste en betydelig overskridelse. Mindretallet mente også at meglerens vurdering og videresalget til omtrent samme pris underbygget et verditap på omtrent 8,5 prosent av kjøpesummen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at ordvalg i salgsoppgaven vurderes i sammenheng. En kort formulering i en punktliste kan bli forstått i lys av teksten ellers. Støy målt utenfor vinduet er ikke uten videre det samme som støy inne i boligen.

Saken viser også at nemnda kan være delt. Utfallet hang her på om støyen ble sett som vanlig bystøy eller som et vesentlig avvik, og på hvor godt verditapet var dokumentert.

Kort oppsummert

• Støy fra kjølevifter på taket i en leilighet i Oslo som ble solgt som vestvendt og uten støy.
• Flertallet mente formuleringen ikke var en garanti mot støy, og at noe støy var påregnelig.
• Selskapet fikk medhold under dissens, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.