Veiplaner ikke opplyst ved salg av enebolig: delvis medhold (FinKN 2022-556)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1989, solgt som den er for 5,3 millioner kroner og overtatt i september 2021. Salgsoppgaven hadde med selgerens egenerklæring (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) og en tilstandsrapport.

I egenerklæringen ble selgeren spurt om han kjente til forslag til planer eller offentlige vedtak som kunne endre bruken av eiendommen eller omgivelsene. Selgeren svarte ja og oppga at en nabo hadde sendt nabovarsel om å rive en garasje og bygge en ny enebolig. Han nevnte ingenting om veiplaner.

I desember 2021 fikk kjøperen høre fra naboer at det var planer om å bygge om en vei i nærområdet. Han kontaktet megleren, som ikke kjente til saken. I januar 2022 reklamerte han (meldte fra om mangelen). Han viste til en utredning fra november 2020 der syv alternativer for bedre veikobling var vurdert. Utredningen sa at det ikke var avgjort om og når veien skulle bygges, og at alle alternativene hadde til dels store ulemper for boligområdet, blant annet støy og mer trafikk.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente selgeren hadde holdt tilbake opplysninger om veiplanene, og krevde prisavslag eller erstatning uten å oppgi et beløp.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at selgeren hadde fortalt om mulig veiutbygging muntlig på visningen, og at han ikke visste mer enn det. Selgeren forklarte at han bare hadde hørt om planene fra en nabo, at han aldri hadde fått noe fra kommunen, og at prosjektet ble sagt å være satt på pause av økonomiske grunner. Kjøperen bestred at noe slikt var sagt på visningen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Tre ting veide tyngst.

For det første stod det ord mot ord om visningen. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke avgjøre hvem som forteller sant. Det er selgeren som må sannsynliggjøre at muntlige opplysninger ble gitt. Det klarte han ikke.

For det andre hadde selgeren fått et direkte spørsmål i egenerklæringen om planer som kunne påvirke omgivelsene. Da hadde kjøperen grunn til å regne med å få vite om veiplanene, selv om det selgeren hadde hørt, var usikkert.

For det tredje var det selgeren som måtte vise at den manglende opplysningen ikke hadde påvirket avtalen (avhendingsloven § 3-7, om selgers plikt til å gi opplysninger). Det klarte han ikke. Planer om veiutbygging skaper usikkerhet, og en utbygging kan gi ulemper både under byggingen og etterpå. Det gjaldt uavhengig av om selgeren kjente utredningen.

Samlet var det en mangel. Kjøperen har da krav på prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake, § 4-12). Men ingen hadde lagt frem en verdivurdering eller en meglervurdering om hva veiplanene betød for verdien. Nemnda fastsatte derfor ikke beløpet. Derfor ble det delvis medhold. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selgeren også kan ha opplysningsplikt om usikre planer i nærområdet, særlig når egenerklæringen spør om det. Det hjelper lite å si at man bare hadde hørt om det fra en nabo.

Saken viser også at muntlige opplysninger på visning er vanskelige å bevise. Når det står ord mot ord, er det selgeren som taper.

Et medhold gir ikke et beløp av seg selv. Her manglet en slik verdivurdering, og derfor ble beløpet stående åpent.

Kort oppsummert

• Selgeren nevnte ikke planer om veiutbygging i egenerklæringen, selv om skjemaet spurte om planer i omgivelsene.
• Nemnda mente det var en mangel, og at det ikke var bevist at selgeren hadde fortalt om planene muntlig.
• Kjøperen fikk delvis medhold, men beløpet ble ikke fastsatt fordi ingen verdivurdering var lagt frem.