Lytt mot nabo og parkering i toppleilighet: ikke medhold (FinKN 2022-471)

Hva saken gjaldt

Boligen var en firerommers eierseksjonsleilighet, oppført i 1898/1976 og solgt som den er for 12,5 millioner kroner. Kjøperen overtok den 15. juni 2021. Han hadde vært på privatvisning med selger til stede, og hadde fått salgsoppgave, tilstandsrapport og egenerklæring (selgers skjema om det hun vet om boligen).

Salgsoppgaven fortalte at sameiet disponerte 8 biloppstillingsplasser etter førstemann-til-mølla-prinsippet, og at hver seksjon bare kunne parkere én bil på fellesarealet. Tilstandsrapporten nevnte 9 plasser. Verken salgsoppgaven eller tilstandsrapporten sa noe om støy fra naboleiligheten.

Dagen etter overtakelsen skrev naboen til kjøperen. Han var overrasket over at støyproblemene ikke var nevnt, og han hevdet at han hadde sagt fra til begge meglerne på visningen. Kjøperen oppdaget også at alle 14 leilighetene i sameiet hadde rett til å bruke parkeringsplassene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde totalt 342 859 kroner. Beløpet besto av 227 921 kroner til å utbedre lydskillet, 100 000 kroner for verditap på grunn av parkeringen og 14 938 kroner til sakkyndig hjelp, med forsinkelsesrenter. En takstmann hadde funnet at lydskillet var svekket da kjøkkenet ble flyttet. Kjøperen mente at selger, megler og takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger, at megleren hadde sagt at bare 10 leiligheter kunne bruke parkeringsplassene, og at det samlet var en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar overfor kjøper), avviste kravet. Selger hadde aldri opplevd støy og var ikke gjort kjent med noen klager. Megleren nektet for å ha gitt andre muntlige opplysninger om parkering enn dem som stod i salgsdokumentene, og fikk aldri høre om unormal lytthet. Vedtektene som fulgte salgsoppgaven viste at alle 14 enhetene kunne parkere én bil når det var plass.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold. Nemnda kom til et annet resultat.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda gikk gjennom tre spørsmål.

For det første ville kjøperen ha en mangel fordi boligen var i vesentlig dårligere stand enn ventet (avhendingsloven § 3-9 andre punktum). Nemnda så ikke noe grunnlag for det.

For det andre gjaldt parkeringen. Nemnda mente at det ikke var nok skriftlig dokumentasjon for at selger eller megler hadde gitt uriktige opplysninger om at bare 10 leiligheter kunne bruke plassene (avhendingsloven § 3-8). Det stod ord mot ord om hva som var sagt muntlig.

For det tredje gjaldt støyen. Selger kan svare for at meglerne ikke sa fra om det de fikk vite (avhendingsloven § 3-7). Men nemnda kunne ikke se at naboen faktisk hadde fortalt meglerne om et støyproblem. Megleren mente bare at naboen kunne ha sagt noe uten at det ble fanget opp. Nemnda pekte også på at støy er en subjektiv opplevelse, og at naboen kunne oppleve den annerledes enn kjøperen, gitt hvor veggen sitter. Utover takstmannens beskrivelse av et perforert lydskille var støyen ikke dokumentert. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at nemnda holder seg til det som kan dokumenteres. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke høre vitner. Et muntlig utsagn fra visningen eller et nabosvar i ettertid veier lite hvis meglerne benekter det, og det ikke finnes noe skriftlig.

Det gjelder også parkering. Er tallene i salgsoppgaven, tilstandsrapporten og vedtektene ulike, og det står noe om hvordan plassene fungerer, kan det være vanskelig å vise at du ble forespeilet noe annet.

Nemnda pekte også på at både kjøperen og naboen kunne oppleve støyen ulikt. Har du mistanke om lytthet, er det viktig å få det dokumentert i god tid.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 342 859 kroner for lytt mot naboleiligheten og for parkeringsforholdene i en toppleilighet.
• Nemnda ga selskapet medhold, og kjøperen nådde ikke frem.
• Avgjørende var at det ikke fantes skriftlig dokumentasjon for hva meglerne var fortalt eller hadde sagt, og at støyen ikke var godt nok dokumentert.