Ny vei i reguleringsplanen, enebolig fra 1972: delvis medhold (FinKN 2024-501)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1972, solgt «som den er» for 2,7 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev en oppusset bolig i landlige omgivelser med utsikt. Den opplyste også at eiendommen lå i en reguleringsplan (en offentlig plan som bestemmer hva som kan bygges og hvordan et område kan brukes) med formål om frittliggende småhusbebyggelse. Interessentene ble oppfordret til å sette seg godt inn i reguleringskartet og bestemmelsene. Et oversiktskart var vedlagt.

I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) hadde selger svart nei på spørsmål om kjennskap til reguleringsplaner, andre planer eller offentlige vedtak som kunne endre omgivelsene.

Omtrent et halvt år etter overtakelsen fikk kjøperen vite, ved en tilfeldig samtale i hagen, at det var vedtatt en omfattende plan for området. Kjøperen mente planen kunne gi blokkert sjøutsikt, utbygging av boliger like ved, en vei både foran og bak huset og mer trafikk.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 400 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med rente. Kravet bygde på at selger og megler hadde holdt tilbake opplysninger om planen, og at forholdet var en vesentlig mangel.

HDI, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste ansvar. Selskapet viste til at kjøperen hadde fått reguleringskartet før kontrakten ble inngått, og at ingen bestemte byggeprosjekter var vedtatt eller planlagt med virkning for eiendommen. Selskapet bestred også verdivurderingen kjøperen la frem. Den anslo tapet ved mistet utsikt til mellom 200 000 og 400 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte saken i to.

For det første nabotomtene og området foran boligen. Både teksten og kartet viste at området var regulert til frittliggende småhusbebyggelse. Kjøperen måtte derfor være kjent med at det kunne bli bygget der. Her var det ikke gitt mangelfulle opplysninger.

For det andre veien. Megleren kjente til planen og visste at det var regulert inn en ny vei tett på boligen, der det til da bare var skog. Opplysningen sto bare på kartet som fulgte salgsoppgaven, ikke i selve teksten. Nemnda mente at så sentrale opplysninger burde stå tydelig i salgsoppgaven. Kartet var dessuten misvisende, fordi den eksisterende veien ikke var tegnet inn. Det ga inntrykk av én vei, ikke to. Nemnda fant saken noe tvilsom, men kom etter en helhetsvurdering til at det var en mangel etter § 3-7 (selgers og meglers plikt til å gi riktige og fullstendige opplysninger).

For det tredje prisavslaget. Nemnda mente meglervurderingen ikke hjalp mye, siden den mest handlet om tapt utsikt. Prisavslaget ble derfor satt skjønnsmessig til 75 000 kroner, med forsinkelsesrenter fra påkravet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en henvisning til reguleringskart ikke alltid er nok. Kjøper må regne med at ubebygde tomter i nærheten kan bli bebygd, særlig når salgsoppgaven sier at de er regulert til bolig. Men når megler vet om vesentlige endringer i nærmiljøet, som en ny vei, må det komme tydelig frem i teksten og ikke bare i et vedlegg.

Saken viser også at et krav kan føre frem uten at kjøperen får det beløpet som ble krevd. Her ble bare en del av forholdene godkjent som mangel, og beløpet ble langt lavere enn kravet på 400 000 kroner.

Kort oppsummert

• Kjøperen oppdaget etter overtakelsen en vedtatt reguleringsplan med ny vei tett på boligen.
• Nemnda mente opplysningene om veien var mangelfulle, men ikke opplysningene om boligbygging i nabolaget.
• Kjøperen fikk delvis medhold og et prisavslag på 75 000 kroner, mot et krav på 400 000 kroner.