Sameiets rehabilitering og «store overskudd»: ikke medhold (FinKN 2022-79)

Hva saken gjaldt

Leiligheten lå i Oslo, i en bygning fra 1939, og ble solgt for 3 320 000 kroner i tillegg til andel fellesgjeld på 119 451 kroner. Kjøperen overtok 1.8.19. Salgsoppgaven fortalte at sameiet planla å skifte vinduer og rehabilitere balkonger, og at det skulle stemmes over en felles takterrasse. Den sa også at sameiet ikke hadde innhentet tilbud, men at det ifølge en samtale med styreleder hadde store overskudd de siste årene som skulle brukes til prosjektene.

Selger hadde svart nei på spørsmålet om kjennskap til forhold som kunne øke felleskostnadene, og skrev at han ikke hadde deltatt på sameiemøter. På årsmøtet i mai 2020 fikk kjøperen vite at sameiet ikke hadde store overskudd. Prosjektene skulle finansieres med lån og kontantinnskudd. Styreleder forklarte at han hadde misforstått årsregnskapet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 205 329 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. Beløpet gjaldt økt fellesgjeld og kontantinnskudd til vinduer og balkonger. Kjøperen mente at opplysningen om overskudd var uriktig, og at tapet på over 6 % av kjøpesummen var et vesentlig avvik.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at opplysningen var for lite konkret til at kjøperen kunne stole på den. Kostnadene var uavklarte, og det var ikke sagt at alt skulle betales av overskuddet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg i det vesentlige til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør).

For det første var ikke salgsoppgaven feil isolert sett. Den gjengav bare det styreleder hadde sagt til megleren. Selger kunne ikke regnes som ansvarlig for styrelederens misforståelse. Nemnda vurderte om megleren burde ha forstått at styreleder tok feil, men mente ikke at det var så klanderverdig at det ga en mangel.

For det andre var ikke avviket vesentlig. Sekretariatet regnet kjøperens andel til 205 329 kroner, ca. 6 % av kjøpesummen med fellesgjeld. Utsagnet ga en forventning om at sameiet hadde penger, men neppe at et så stort prosjekt ville bli fullfinansiert. Salgsoppgaven var kortfattet, sa at sameiet var tidlig i prosessen og at det ikke var innhentet tilbud. Kjøperen måtte derfor regne med at lån kunne bli nødvendig.

Nemnda pekte også på at det alltid er en risiko for økt fellesgjeld i et sameie, særlig i en eldre bygning. Regelen om vesentlig mangel gjelder bare klare og markante avvik. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det som står i salgsoppgaven med forbehold, som at noe er sagt av styreleder, ikke uten videre er en uriktig opplysning selv om det senere viser seg feil. Den viser også at uklare og kortfattede opplysninger om sameiets økonomi gir svakt grunnlag for krav.

Økt fellesgjeld til rehabilitering er en risiko du tar på deg som kjøper av en leilighet i en eldre bygning. Konkrete tall om sameiets økonomi og tilbud på prosjektene gir et sikrere bilde enn ord om at sameiet har god økonomi.

Kort oppsummert

• Salgsoppgaven sa at sameiet hadde store overskudd til rehabilitering, men prosjektene ble finansiert med lån og innskudd.
• Nemnda mente opplysningen bare gjengav styrelederens ord, og at forventningsavviket ikke var stort nok til å være en vesentlig mangel.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen fikk ikke prisavslag.