Parkslirekne i hagen til enebolig fra 1987: ikke medhold (FinKN 2023-474)

Hva saken gjaldt

Boligen var en stor familiebolig fra 1987 på Østlandet, solgt som den er for 4 350 000 kroner. Visningen var i april 2021, før planter hadde begynt å vokse. Salgsoppgaven beskrev en opparbeidet tomt med plen og beplantning, men sa ingenting om planter i bed bak huset. Selgeren hadde bodd i huset siden 1988.

Før overtakelsen spurte kjøperen om noen skudd bak huset, og fikk til svar at det var «noen svenske palmer» som selgeren hadde tatt med seg fra Sverige. Etter overtakelsen 14.7.21 hadde planten vokst ut av bedet og bredte seg ukontrollert. Kjøperen fant ut at den var japansk parkslirekne, en storvokst plante som står på norsk svarteliste over uønskede fremmede arter. Ifølge kjøperen dekket den et område på ti-talls kvadratmeter. Kjøperen mente også at selgeren hadde klippet planten ned før visningen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 650 000 kroner i prisavslag eller erstatning, og saksomkostninger. Hun la frem pristilbud på fjerning på 326 750 og 265 971 kroner, og en verdivurdering som mente at eiendommen ville ha solgt for 4,0 til 4,2 millioner kroner med opplysning om planten. Hun mente at selgeren måtte ha visst at planten var ulovlig og brysom, og at det var en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det mente at selgeren ikke visste at planten var svartelistet, at den var satt ut lenge før den ble svartelistet, og at den ikke hadde skapt særlige problemer for ham. Selskapet pekte også på at kommunen ikke hadde gitt pålegg om fjerning.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, enstemmig, men skrev at den fant saken vanskelig og avgjorde den under tvil. Kjøperen nådde ikke frem. To spørsmål ble vurdert.

Det første var om selgeren hadde holdt tilbake opplysninger (§ 3-7). Nemnda mente at det ikke kunne legges til grunn at selgeren visste at planten var parkslirekne. Spørsmålet var derfor om planten hadde skapt så store problemer for ham at han skulle ha nevnt det, uansett hva slags plante det var. Kjøperen mente ja, blant annet fordi naboen skal ha sett at selgeren strevde, og fordi avkapp lå samlet på tomten. Selgeren avviste dette, og det fantes ingen skriftlig uttalelse fra ham. Nemnda behandler saker skriftlig og krever klare holdepunkter for at en selger kjente til en mangel. Slike holdepunkter fantes ikke, og nemnda pekte på at spørsmålet som dette best avgjøres ved at retten hører partene selv.

Det andre var om boligen avvek vesentlig fra det kjøperen kunne vente (§ 3-9 andre punktum). Nemnda mente at planten var et avvik, og at det var kostbart og tidkrevende å bli kvitt den helt. Men kommunen hadde bare oppfordret kjøperen til å bekjempe planten og ikke gitt pålegg. Loven krever å hindre spredning, ikke nødvendigvis å fjerne alt. Det var uklart hva det ville koste å holde planten under kontroll, og opplysningene om skade på hus eller naboer var få. Regelen er forbeholdt tydelige misforhold. Nemnda fant ikke et slikt utvilsomt avvik.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en skadelig eller uønsket plante ikke automatisk er en mangel, selv om den er svartelistet og vanskelig å bli kvitt. Kjøperen må vise at den er et stort og tydelig problem, og hva det koster å holde den i sjakk.

Den viser også at det du hører fra selgeren, ikke alltid kan bevises i en skriftlig sak. Når det ene står mot det andre og det ikke er noe skriftlig, er det vanskelig å få medhold i at selgeren visste. Nemnda pekte på at dette er saker der en domstol med muntlige forklaringer og befaring kan være bedre egnet.

Har du kjøpt en bolig med en slik plante, har du uansett en plikt til å hindre at den sprer seg.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant japansk parkslirekne i hagen etter overtakelsen og krevde 650 000 kroner.
• Nemnda kunne ikke legge til grunn at selgeren visste om planten eller hadde tilbakeholdt noe, og mente at feilen ikke var et utvilsomt avvik.
• Selskapet fikk medhold, under tvil, og kjøperen nådde ikke frem.