Ulyd fra ventilasjon og manglende takstige: delvis medhold (FinKN 2023-329)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Agder, oppført i 2008. Den ble solgt for 3 550 000 kroner ved kontrakt av 18.11.21, og kjøperen overtok 13.12.21. Salgsprospektet opplyste at boligen hadde balansert ventilasjon med varmegjenvinning. I egenerklæringen hadde selgeren oppgitt at kompressoren og displayet på varmepumpen var byttet i 2019 og 2020.

På visningen hørte kjøperen, megleren og selgeren en konstant, høy ulyd fra anlegget. Kjøperen sa tydelig at et stillegående anlegg var viktig, og la først inn et bud med forbehold om å holde tilbake 150 000 kroner hvis støyen ikke var utbedret. Selgeren godtok ikke budet. Kjøperen la deretter inn et bud uten forbeholdet, men skrev at han forventet at ulyden var i orden ved overtakelsen. Selgeren lot en fagmann gjøre service på anlegget. Kontrakten fikk et eget punkt om at ulyd på anlegget skulle være i orden ved overtakelsen.

Ved overtakelsen var støyen den samme. Kjøperen holdt tilbake 10 000 kroner. Senere avdekket brannvesenets tilsyn at boligen manglet typegodkjent takstige for feiing og tilsyn av pipe og ildsted. Det viste seg også at anlegget egentlig var en avtrekksvarmepumpe, ikke balansert ventilasjon.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 280 952 kroner for utbedringskostnader og sakkyndig hjelp, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at avtalen om å utbedre ulyden ikke var oppfylt, at opplysningen om balansert ventilasjon var uriktig, og at selgeren hadde holdt tilbake at det manglet takstige.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring selger har tegnet for å dekke kjøperes krav om mangler), avviste kravet. Det bestred at det var inngått noen avtale om utbedring. Det pekte på at service var gjennomført uten at det ble funnet feil, at målingene lå under forskriftskravet, at selgeren trodde anlegget var balansert ventilasjon, og at det var synlig at taket ikke hadde stige.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold. Nemnda delte seg, og flertallet ga kjøperen delvis medhold.

Flertallet la avgjørende vekt på at kontrakten uttrykkelig sa at ulyden skulle være i orden ved overtakelsen. Med ulyd mente partene den lyden alle hadde hørt på visningen. Det eneste som var gjort, var en sjekk av lyden. Flertallet mente avtalen minst forpliktet selgeren til å gjøre noen støydempende tiltak. Selgeren måtte også bære risikoen for uklarhet, siden han visste hvor viktig støyen var for kjøperen. Selskapets innvending om at forbeholdet var trukket, gjaldt bare tilbakeholdet av 150 000 kroner.

Om opplysningen om balansert ventilasjon mente flertallet at mye kunne tilsi en mangel, men valgte ikke å konkludere. Manglende takstige, som selgeren ikke hadde opplyst om, var derimot en mangel.

Prisavslaget ble satt ut fra prisen på nytt anlegg og ventilasjonsarbeid, 258 396 kroner, pluss sakkyndig. Flertallet trakk noe fra fordi kjøperen får et nyere anlegg. Samlet prisavslag ble satt skjønnsmessig til 235 000 kroner, inkludert sakkyndig og takstige. Det er lavere enn de 280 952 kronene kjøperen krevde.

Mindretallet ville gitt selskapet medhold (dissens, altså at et nemndsmedlem er uenig). Det mente at det var uklart om lyden var unormal eller vanlig driftsstøy. Teknisk undersøkelse fant ikke støy over grensene utenom i vaskerommet, og selgeren hadde hatt en fagmann på anlegget. Ville partene at selgeren skulle garantere et støyfritt anlegg, burde det stått klarere i avtalen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det som er skrevet inn i kjøpekontrakten som en særskilt avtale, kan gi krav selv om anlegget ikke er teknisk defekt. Flertallet vektla at støyen var påtalt før kjøpet og ført inn i kontrakten. Det er også viktig hva avtalen faktisk lover: en sjekk, eller at støyen skal være borte.

Saken viser også at delvis medhold kan gi lavere beløp enn kravet. Nemnda gjorde et fradrag for standardheving. Den var dessuten delt, så utfallet var ikke opplagt.

Kort oppsummert

• Kontrakten sa at ulyd på anlegget skulle være i orden ved overtakelsen, men støyen var den samme etterpå.
• Flertallet mente avtalen var brutt og at manglende takstige var en mangel. Ett medlem mente selgeren hadde oppfylt avtalen.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 235 000 kroner mot kravet på 280 952 kroner.