Gjerde for høyt og drivhus for nær vei: ikke medhold (FinKN 2023-281)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1972 med stor tomt, solgt som den er for 5 030 000 kroner. Salgsoppgaven omtalte romslig bolig, solrike uteområder og basseng. Tilstandsrapporten vurderte ikke gjerder eller andre enkle bygg på tomten. Selger hadde eid boligen siden 1996 og hadde ikke gitt opplysninger om gjerde eller drivhus.

Etter overtakelsen tok kjøperen kontakt med kommunen for å sette opp et større gjerde. Da kom det frem at godkjent høyde på gjerdet var 0,75 meter, mens det eksisterende gjerdet var 1,2 meter. Tomten ligger ved et veikryss, og reguleringsplanen krever fri sikt i krysset. Kjøperen fikk også vite at drivhuset sto for nær veien, og mente trærne på tomten var for høye.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 977 518 kroner, pluss forsinkelsesrente. Kravet bygde blant annet på at gjerdet måtte flyttes inn på tomten, slik at en stor del av arealet ikke lenger kunne brukes. I tillegg kom kostnader til nytt gjerde, fjerning av trær og flytting av drivhuset. Kjøperen mente selger, som hadde bodd der i 25 år, måtte ha kjent til forholdene.

Selskapet som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Gjerdet var satt opp igjen etter en trafikkulykke på samme fundament og stolper som før, og selger kjente ikke til at høyden avvek. Drivhuset hadde ligget der allerede da selger kjøpte huset. Selskapet mente heller ikke at det var et vesentlig avvik fra det kjøperen kunne regne med.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold. Kjøperen nådde altså ikke frem med kravet. Avgjørelsen var enstemmig. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat, og nemnda tiltrådte begrunnelsen.

Tre ting var avgjørende.

For det første selgers kunnskap. Det var ikke klare holdepunkter for at selger kjente til de kommunale vedtakene som gjaldt gjerde og drivhus. Kommunen hadde etter det opplyste heller ikke krevd noe av selger. Da kunne ikke selger anses å ha holdt tilbake noe han visste (avhendingsloven § 3-7).

For det andre verditapet. Nemnda så ikke at kjøperen hadde tapt verdi i den størrelsen som var krevd. Arealet tilhørte fortsatt kjøperen, og det var ikke sikkert at gjerdet måtte flyttes. Kommunen hadde varslet at vilkårene for dispensasjon ikke var oppfylt, men det fantes ikke noe pålegg om å flytte eller tilpasse gjerdet.

For det tredje bevisene. Kjøperen har bevisbyrden (ansvaret for å dokumentere) for at det er en mangel og hva utbedringen koster. Selskapets takstmann mente gjerdet enkelt kunne senkes for 20 000 kroner, og at drivhuset ikke var søknadspliktig. Kjøperens dokumentasjon var for tynn til å motbevise dette. Kjøper må dessuten godta den rimeligste løsningen som retter problemet forsvarlig. Der bevisene er usikre, går tvilen ut over den som skal bevise.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å vise at noe avviker fra reguleringsplanen. Det må også sannsynliggjøres at selger kjente til det, eller at avviket er så stort at det går ut over det kjøperen kunne forvente (vesentlig avvik etter § 3-9 andre punktum). Kostnadene må dokumenteres, og de må gjelde den enkleste forsvarlige løsningen, ikke den dyreste.

Krav som bygger på tapt tomteareal, veier lite når arealet fortsatt eies av kjøperen og det ikke er gitt pålegg om å flytte gjerdet. Reklamasjon og et varsel om mulig avslag fra kommunen er ikke det samme som et endelig vedtak.

Kort oppsummert

• Gjerdet var høyere enn kommunen hadde godkjent, og drivhuset sto for nær veien. Kjøperen krevde prisavslag på 977 518 kroner.
• Nemnda ga selskapet medhold. Selger kjente ikke til forholdene, og verditapet var ikke dokumentert.
• Kostnadene var usikre og kjøperen hadde bevisbyrden. Saken ble dermed tapt.