Loftsutbygging ga økt fellesgjeld i borettslag: ikke medhold (FinKN 2022-1025)

Hva saken gjaldt

Boligen var en andelsleilighet i en bygård fra 1894 på Østlandet. Den ble solgt «som den er» for 5,15 millioner kroner, i tillegg til en andel fellesgjeld på 223 000 kroner. Kjøperen overtok 1.8.21. Leiligheten ble markedsført som en topp- og hjørneleilighet med rammetillatelse til utbygging av loftet. Borettslaget hadde avtalt salg og utbygging av loftsarealer med en profesjonell utbygger, og taket skulle rehabiliteres, med kostnadene delt mellom borettslaget og utbygger.

Salgsoppgaven oppga en stipulert kjøpesum for det utbygde loftsarealet, men sa at tallet var et estimat fra styret, og at det kunne bli avvik. Der stod det også at borettslaget ikke hadde engasjert entreprenør og fortsatt innhentet tilbud. I egenerklæringen svarte selgeren nei på spørsmål om vedtak som kunne gi økt fellesgjeld. Hun skrev at borettslaget planla å nedbetale all fellesgjeld ved utbyggingen.

Etter overtakelsen kom tilbudene. Prosjektet ville koste 15,2 millioner kroner, mot et stipulert nivå på 8 til 9 millioner. Ifølge kjøperen ville borettslaget da sitte igjen med ytterligere 5 millioner kroner i lån.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 500 000 kroner, som var hans anslåtte andel av den økte fellesgjelden. Han mente opplysningene var mangelfulle, misvisende og uriktige. Han hevdet at styret hadde regnet med utdaterte tall og holdt kostnadene til taket utenfor.

Selskapet, HDI, mente selgeren ikke hadde brutt opplysningsplikten. Opplysningene var riktige da de ble gitt, og selgeren hadde gitt videre det estimatet som gjaldt på salgstidspunktet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde funnet at det ikke var mangel, og nemnda sluttet seg til det. Nemnda la vekt på tre ting.

For det første var opplysningen om at gjelden skulle nedbetales ikke uriktig. Det var dette borettslaget planla og håpet på da avtalen ble inngått. Nemnda kalte opplysningen uheldig, men det var ikke det samme som å være feil.

For det andre var det ikke sannsynliggjort at selgeren kjente til at styrets beregninger bygde på gamle tall. Det kan ikke forventes at en selger etterprøver det styret oppgir. Selgeren svarer heller ikke for opplysninger kjøperen selv fikk fra styreleder eller forretningsfører.

For det tredje var usikkerheten tydelig markert. Salgsoppgaven og vedleggene sa at prisen ikke var avklart, at entreprenør ikke var valgt, og at det kunne bli avvik. Kjøperens forventninger til tallene måtte derfor være begrenset. Nemnda tok stilling til om boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet, og mente at kjøperen hadde tatt en betydelig risiko. Den regelen rammer bare tydelige misforhold, og det var det ikke her.

Kjøperen hadde også forpliktet seg til å kjøpe fellesareal på loftet og betale for en del av prosjektet. Det var med på å forklare hvorfor risikoen var hans.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at prosjekter i borettslag er risikable, selv når planene virker trygge. Selgeren svarer for det hun selv vet og det hun selv sier, ikke for hvordan styret senere regner.

Det hjelper ikke at kostnadene ble langt høyere enn forventet, når salgsdokumentene tydelig sa at kostnadene var usikre. Har du fått muntlige opplysninger fra styret eller forretningsfører, er de ikke selgerens ansvar.

Kort oppsummert

• Loftsutbygging i borettslaget ble langt dyrere enn styret hadde regnet, og fellesgjelden økte i stedet for å bli nedbetalt.
• Nemnda mente selgeren ikke hadde gitt uriktige opplysninger, og at usikkerheten var tydelig sagt.
• Kjøperen fikk ikke medhold og nådde ikke frem med kravet på 500 000 kroner.